Переуступка прав на квартиру (цессия)

Переуступка прав на квартиру (цессия)

При поиске вариантов жилья, иногда можно наткнуться на, казалось бы, очень приятную возможность - перекупить права на будущую квартиру у родных или знакомых. Такой вариант изначально кажется очень привлекательным, потому что близким людям можно доверять и они уже проделали большой кусок работы по отбору застройщика, выбору проекта и подписании всех документов. Все что остается приемщику прав - подписать необходимые документы и заплатить деньги. Но стоит помнить, что реальность иногда обманчива, и предложение что кажется идеальным изначально, может таить в себе многие проблемы, которые вылезут боком в самый неприятный момент. Для того чтобы быть к ним готовым и иметь возможность их избежать, стоит идеально знать, что представляет собой уступка квартиры, какие этапы предстоит пройти, и какие у этой опции плюсы и минусы.

Что такое переуступка (цессия)?

Для начала, следует дать определение самому принципу покупки по переуступке, которую еще называют цессией.

Что происходит - физическое лицо заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) на обычных условиях. Подписывает контракт, выплачивает залог, получает документальные заверения о том, что объект сдается в оговоренный срок, после которого дольщик получит свою квартиру. На данном этапе, в отношениях состоят две стороны - застройщик и дольщик.

По любой причине у дольщика может появиться желание отказаться от своих прав на недвижимость до завершения строительства. В таком случае, для того чтобы не терять деньги, у вкладчика есть возможность найти третье лицо, которое, в свою очередь, проявит желание перекупить эти права. Именно эта передача прав называется цессией, в то время как продавец именуется цедентом, а покупатель цессионарием.

После заключения договора между цедентом и цессионарием, последний вступает в полные права дольщика и все проблемные моменты, которые не были решены до подписания бумаг, будет решать уже со строительной компанией.

Стоит помнить, что переуступку недвижимости можно совершать только до того момента, пока дом не будет построен и введен в эксплуатацию. Так как после перехода этой черты дольщики становятся собственниками, а ДДУ хоть и можно переписать на другого человека, он будет простой бумажкой. На этом этапе, все что может сделать потенциальный цедент - просто продать квартиру.

Существует также вариант при котором новое соглашения базируется не на ДДУ, а на предварительном договоре о купли-продажи квартиры. Этот договор представляет собой соглашение двух сторон в будущем подписать новый договор о купли-продажи квартиры, на тех условиях, которые описаны в предварительном договоре. В таком договоре не фиксируется сам процесс передачи имущества, а только лишь обещание сторон о будущей передачи таких прав.

У последнего варианта есть множество недостатков в сравнении с цессией по ДДУ. В отличие от него, предварительный договор никак не регулируется на законодательном уровне и его не обязательно нотариально заверять. А это значит, что если принимать права у недобросовестной стороны, можно очень легко остаться с носом, без денег и квартиры. Так как такие договоры нигде не фиксируются, никто не запрещает цеденту оформить такие договоры с несколькими людьми, получить от них деньги (ведь остаток задолженности по договору с застройщиком выплачивает цессионарий) и исчезнуть. После этого, будет очень сложно найти и привлечь передатчика к ответственности, ведь такой договор не обязывает по сути ни к чему.

По этой причине, застройщики очень не любят подобного рода сделки, потому что они могут очень отрицательно отразиться на их репутации. Если же все таки будет рассматриваться такой вариант, стоит предварительно обратиться к застройщику, чтобы узнать, совершались ли с этой квартирой подобного рода сделки в прошлом. Он должен об этом знать, потому что о всех договорах переуступку нужно уведомлять строительную компанию. Но все же, лучше не идти на такие риски, даже казалось бы с близкими людьми.

Преимущества

Главное преимущество для покупателя аналогично преимуществу покупки квартиры на этапе строительства - экономия денег. В зависимости от того, на каком этапе происходит цессия, на покупке можно сэкономить вплоть до 30%. К тому же, большая часть бюрократической волокиты и оплаты пошлин - обязанность продавца. Поэтому, можно сказать что такой вариант, в какой-то мере, экономит время.

Для продавца такой вариант выгоден тем, что преждевременно расторгнуть ДДУ без штрафных санкций невозможно. Поэтому, чтобы не терять очень много денег, им необходимо оформить такую передачу прав. К тому же, если оригинальный договор с застройщиком был заключен на этапе закладки фундамента, а переуступка совершается на более поздних, то тут даже существует возможность остаться в плюсе, заработав на разнице.

Недостатки

Для цедента, недостаток это бумажная волокита, в придачу к немалым процентам, что может потребовать строительная компания. Также, так как этот договор невозможно заключить без согласия как и компании так и банка (если недвижимость покупается в ипотеку), то в любое время, сделка может провалиться, без возможности как-то на это повлиять.

Для цессионария же риски минимальные, если переуступщик надежный и проверенный. Если же это незнакомый человек, то всегда есть риск остаться обманутым, особенно если контракт заключается на основе предварительного договора о покупки-продаже. Даже контракты по ДДУ не защищены от таких рисков, ведь он тоже может быть аннулирован строительной компанией, если она посчитает что изначальный дольщик нарушил договоренности.

Для обычных людей без юридического образования, проверка всей документации может оказаться непосильной задачей, и здесь уже понадобиться консультация юристов. А такие услуги тоже не бесплатные, и вся экономия на покупке может сойти на нет.

Процесс оформления

Итак, основная работа в таком договоре будет состоять в правильном оформлении документации. Каждая из сторон должна предоставить друг-другу все необходимые документы, без которых переуступка недвижимости не является возможной.

Продавец (цедент) должен собрать и предоставить такие бумаги:

* Документально оповестить строительную компанию о намерении передать права третьей стороне;

* Получить в ответ от нее разрешение на проведение такой операции. Здесь, переуступщику придется немного раскошелиться, так как застройщика берут за такое разрешение не самую маленькую сумму денег, скорее всего чтобы сделать эту опцию менее привлекательной;

* Справка от застройщика о том, что все задолженности по контракту были погашены;

* Аналогичная справка из банка;

* Справка из государственного реестра о регистрации недвижимости;

* Возможно понадобится документальное согласие мужа/жены на перепродажу. По понятным причинам, такое согласие нужно не всегда.

В свою очередь, покупателю нужно оформить согласие мужа/жены на покупку прав на недвижимость, а потом, после проверки всех документов, подписать договор переуступки. Перед самим подписанием, можно ознакомиться с образцом договора, который предоставляет строительная компания.

После сбора всех бумаг, две стороны встречаются либо в офисе застройщика, либо же в юридическом агентстве. На такой регистрации обязаны присутствовать, представители двух сторон сделки, а также представитель регистрационного органа. Оплата любых пошлин ложится на плечи продавца. После подписания бумаг, уведомление об успешной регистрации стоит ждать не менее чем как через 8-10 дней.

Возможно, понадобиться дополнительное разрешение на переуступку от кредиторов, если собственность покупалась в ипотеку.

Потенциальные риски

Как уже понятно, весь этот процесс - один большой бюрократический ад, поэтому основные риски можно встретить в самих документах - все ли они правильно оформлены и нотариально заверены, переданы ли покупателю все нужные документы, или каких-то из них не хватает.

Первым делом, нужно проверить, совершались ли с этой квартирой подобного рода операции в прошлом. Если таковые были, нужно понять почему они совершались, если они провалились нужно знать почему. Здесь можно встретиться с двумя вариантами мошенничества. Первый - цедент никак не регистрирует свои сделки, и оформляет подобного рода договоры с большим количеством людей, а потом исчезает со всеми деньгами.

Второй, более пикантный, так как, с законной точки зрения, это менее явный вид мошенничества. Допустим, инвестор узнал о том, что объект - гиблое дело, и его никогда не достроят, но до официальных заявлений о заморозке стройки еще дело не дошло. В таком случае, он может попытаться передать права третьему лицу, которое и не подозревает про существование проблем, а покупатель тогда остается у разбитого корыта, так как ни с продавца, ни с компании банкрота ничего взыскать не получится. Поэтому, при оформлении сделки, нужно обращать внимание не только на репутацию цедента, но также и на репутацию строительной компании.

Отсутствие перечня документов во время подписания контракта, обнуляет сделку. Так, если контракт был подписан, а потом оказалось, что не было зафиксировано наличие справок с банка или от строительной компании, то сделка аннулируется. То же самое происходит, если компания объявляет себя банкротом, так как тогда все ДДУ обнуляются, а поэтому и передавать их невозможно в принципе.

Еще один важный момент, на который нужно обратить внимание - полная стоимость квартиры, что должна указываться в договоре. Это делается для того, чтобы в случае чего, покупателю вернули всю указанную сумму, поэтому без этой графы, контракт аналогично считается недействительным.