На что обращать внимание при покупке новостроя?

На что обращать внимание при покупке новостроя?

Покупка недвижимости в новострое - процесс трудоемкий, и очень нервно затратный. На каждом этапе покупки - оформление документов, строительство, сдача в эксплуатацию - существует большое количество нюансов, что влияют на окончательное качество жилья. Некоторые из них достаточно неприятные и хоть не все из них можно изменить в лучшую сторону, о них все равно стоит знать и помнить хотя бы для того, чтобы понимать к чему быть готовым. На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке, расскажет данная статья, к которой можно (и следует) возвращаться, как к некоему небольшому справочнику.

Почему новостройка?

Если дорога еще не пройдена, и даже еще не начата, многих может заинтересовать вопрос, почему вообще покупать квартиру в новостройке, если с ней может быть столько сопутствующих проблем. Не проще ли взять новую, уже построенную квартиру, или рассмотреть предложения рынка вторички? Тогда ведь сразу будет видно что построено и как, какие есть проблемы с самой постройкой и документацией.

Бесспорно, недостроенная недвижимость не лишена своих минусов, но при покупке квартиры в новостройке, вкладчик также получает лично для себя уйму преимуществ, которые для большинства перевешивают все связанные недостатки.

Плюсы

Из главных плюсов такой покупки, первое что стоит отметить так это экономию средств. Недвижимость, что покупается на стадии застройки, стоит гораздо меньше чем уже построенная - обычно экономия составляет приблизительно 20-30% в зависимости от того, на какой стадии заключен контракт с застройщиком. Более того, на такую покупку проще получить рассрочку и ипотеку, так как у солидных строительных компаний есть свои договоренности с банками и другими кредитными учреждениями.

Если сравнивать новостройки с рынком вторички, то тут также присутствует фактор современности. Новые дома строятся по новым технологиям, конструкции получаются надежнее, и прочнее, сами дома - теплее и безопаснее. Не говоря уже о новых, более удобных планировках, приятном расположением в спокойных микрорайонах с дополнительной инфраструктурой вокруг от застройщика (детские площадки, спортзалы, парки и т.д.)

Конечно, эти преимущества есть и у новых построенных квартир. Но тогда снова встает вопрос разницы цены и ограниченный ассортимент выбора. Хорошие квартиры отбираются вкладчиками, что начали инвестировать в постройку на ранних этапах, а людям что решили купить уже готовые, часто приходится довольствоваться не самыми престижными вариантами типа угловых квартир.



Минусы

Самый объективный недостаток новостроя - время, необходимое на постройку. Не получится просто вложить свои деньги и через пару месяцев заехать в свежее помещение. Иногда, завершения проекта приходится ждать не один год, а в самых худших вариантах, из-за некомпетентности строительной компании, постройку замораживают вовсе, и дольщики никогда не увидят ни своих квартир, ни вложений.

К тому же, обычно именно ранним инвесторам приходится брать на свои плечи решения проблем с неупорядоченной документацией, что может притормозить процесс сдачи дома в эксплуатацию и регистрации недвижимости в личную собственность. Более "поздние" покупатели от таких проблем избавлены, и от них обычно требуется только заехать в квартиру и подписать все необходимые документы.

На что обращать внимание

Репутация компании

Во многом, успех инвестирования в новострой зависит от надежности застройщика.

Новизна компании, отсутствие успешного портфолио - всё это указывает на то, что решив связаться с такой организацией можно остаться с носом.

Хоть государство и регулирует отношения граждан с компаниями застройщиками, даже в самом лучшем варианте развития событий,

не всегда получается вернуть свои средства или получить обещанную недвижимость. Поэтому, если предлагаемый вариант жилья кажется сказочно хорошим (идеальное расположение, цена, условия), стоит помнить, что идеального ничего в мире не бывает и возможно застройщик немного приукрашивает действительность, чтоб завлечь больше вкладчиков.

Существует небольшая "хитрость", которая достаточно быстро и без затраты дополнительных средств на услуги агентств недвижимости и юридических контор поможет проверить надёжность застройщика. Для этого, стоит обратиться в банк с желанием оформить ипотеку на покупку жилья в новостройке. Даже если кредитные средства ни к чему, это кое-что расскажет о компании. Банк с большей охотой предоставит кредит, если репутация застройщика на высоком уровне, и они уже доказали, что на них можно положиться. А вот сомнительных предприятий они сторонятся, так как не хотят рисковать ни своей собственной репутацией, ни деньгами.

Проверьте также правильность регистрации предприятия. У него должны быть все государственные справки, подтверждающие законность их деятельности (такие, как свидетельства налогоплательщика, и справка о внесении в реестр юридических лиц), а также документация о всех текущих и завершенных проектах. Все эти бумаги можно получить в офисе предприятия, и их отсутствие или не состыковка с действительностью должна насторожить.

Конечно, если есть сомнения в собственных силах, то такой выбор можно поручить агентству недвижимости, у которого есть информация о всех существующих компаниях застройщиках. Соответственно, здесь тоже стоит обратить внимание на репутацию и опыт агентства, сколько лет они работают на рынке и какие о них отзывы. Здесь лучше всего работает принцип сарафанного радио - рекомендации знакомых и дискуссии на тематических форумах. Лучше самих людей никто про такие агентства не расскажет.



Договор

Вне зависимости от выбранного типа контракта, нужно обратить внимание на его пункты. В них указываются как характеристики квартиры так и обязательства, которые возлагает на себя строительная компания.

  • Характеристики квартиры:

    • Адрес и номер дома;

    • Этаж;

    • Общая и жилая площадь;

    • Количество комнат;

    • Выбранный этап отделки (без отделки, черновая, финишная).

  • Сроки оплаты - в добавок к полной стоимости покупки, указывается сроки в которые вкладчик должен полностью погасить необходимую сумму, если оплата производится по частям;

  • Сроки получения - в контракте должны детально расписать все предполагаемые этапы постройки и когда их планируют завершить. Также указывается предполагаемая дата, когда имущество официально передается покупателю. Если эти сроки не соблюдаются, то можно составлять жалобу и попробовать взыскать с виновных финансовую компенсацию за задержку.

Если потенциальные подводные камни не испугали, то стоит приступать к непосредственной покупке, а для этого нужно подписать договор с компанией застройщиком. На данный момент, есть несколько распространенных типов договоров и скорее всего, потенциальному инвестору предложат один из следующих вариантов.

Договор долевого участия (ДДУ)

Всегда, при наличии такой возможности, стоит настаивать на этом варианте договора, так как он регулируется на законодательном уровне, и защищает права потребителя. В случае халатности со стороны строительной компании, государство станет на сторону вкладчика и будет защищать его интересы.

В таком договоре описываются как и обязанности каждой из сторон, так и вся информация о квартире - ее стоимость, планировка и адрес квартиры, сроки оплаты. Он заключается под залог земли, на которой возводится дом и в том случае, когда строительная компания становится банкротом, у дольщиков есть возможность вернуть как минимум часть своих вложений.

Риски также пытаются минимизировать - если застройщик не вкладывается в оговоренные сроки строительства или ввода объекта в эксплуатацию, то его можно оштрафовать, и получить финансовую компенсацию через суд. О любых проблемах со строительством, вкладчиков обязаны оповещать в разумные сроки с детальным описанием причины задержки.

Конечно, никто не обязывает подписывать именно ДДУ, если другие варианты покажутся более выгодными и приемлемыми. Но, стоит обратить внимание на то, если такой вариант не предлагается в принципе, так как это может говорить о недобросовестности компании, которая боится проблем с государством.

Предварительный ДДУ

Некоторые компании могут предложить такой вариант, если существует большое желание уже вложиться в новый проект, а документы на него еще не оформлены. По сути, он представляет собой письменное "обещание" о том, что когда дом начнут строиться, то с дольщиком переоформят уже полноценный ДДУ. То есть, это своего рода "бронь" места. Проблема в том, что предварительный ДДУ нигде и никем не регулируется, и гарантий никто не дает. Поэтому, на законодательном уровне, практически невозможно предъявлять какие-то претензии, если компания решит просто исчезнуть со всеми деньгами, и в суде свои права отстаивать будет очень сложно.

Договор об инвестировании

Представляет собой более общую и абстрактную форму ДДУ. На таких условиях, две стороны заключают договор об инвестировании в бизнес-проект, а сторона заказчика обязуется вернуть инвестору часть своей прибыли. В случае с недвижимостью, этой прибылью считается квартира.

Грамотно составленный контракт практически ничем не отличается от ДДУ, но есть небольшие нюансы. Согласно новым законопроектам, каждая из сторон в какой-либо момент может оспорить соглашение и потребовать его аннулировать, что может быть неприятным сюрпризом для инвесторов. Такой вариант будет приемлемым, если компания зарекомендовала себя как надежная, и что у неё есть уже несколько домов, успешно сданных в эксплуатацию.

Цессия

Эта опция рассматривается только если право на долевое участие приобретается уже у существующего дольщика, который по каким-либо причинам решил отказаться от своих прав. Сторона, уступающая свои права, имеет право это сделать вплоть до того момента как дом вводится в эксплуатацию, и такое соглашение обязательно оформляется с предварительным уведомлением застройщика. Условия передаваемого договора нельзя поменять, он принимается как есть.

Хоть в таком варианте нет ничего плохого (ведь в жизни всякое бывает), все равно стоит насторожиться, если недвижимость переходила из рук в руки более одного раза. Это может говорить о том, что застройщик слишком ненадежный и проблемный, и люди попросту не хотят иметь с ним дело.

Осмотр объекта

Остановившись на одном или нескольких вариантах, самое время рассмотреть их поближе. Нужно внимательно изучить все аспекты - расположение дома, его технические характеристики, площадь и планировку самих помещений, наличие и целостность документации и разрешений на строительство.

Дом и квартира

В зависимости от того, на каком этапе находиться постройка, проверить это возможно будет сложно или невозможно. Если же такая возможность есть, то стоит самостоятельно приехать на объект, и посмотреть как идет строительство. К примеру, найдя бригадиров и немного с ними пообщавшись, можно узнать о статусе строительства, насколько быстро все происходит и есть ли какие-то проблемы, которые могут застопорить или замедлить процесс.

Получив в офисе компании пакет документации на дом, стоит сверить ее с действительностью. Если в бумагах указано что дом кирпичный, то и делать его должны из кирпича. Аналогичная ситуация с общей площадью и с этажами - когда этажей делают больше, чем указано в документах, это значит что компания решила немножко разбогатеть, путем продаж большего количества квартир. А когда все делается таким обманным путем, то в будущем у компании (а соответственно и у вкладчиков) будут проблемы с документами, что затруднит сдачу дома в эксплуатацию. К тому же, никто тогда не застрахован от того, что дополнительно решат сэкономить на строительных материалах, чтобы заработать еще больше денег.

На более поздних этапах, стоит заглянуть и в саму долгожданную квартиру. Здесь, стоит опять сверятся с документацией - убедиться в верности планировки и в количестве квадратных метров площади. О несоответствии планировки следует оповещать строителей, чтобы те, за свои средства естественно, исправляли ее на обещанную. При несовпадении метража, действовать стоит в зависимости от того, в чью сторону получилось преимущество. Когда их недостаточно, следует требовать материальной компенсации в размере недостающих квадратов, или же просить другую квартиру. В противном случае, сам застройщик может потребовать компенсировать разницу деньгами, если других вариантов он предоставить не сможет.

Документация

Бумажная волокита - неотъемлемая часть покупки недвижимости, и здесь лучше все проверять по нескольку раз, если полагаться только на свои силы. Проблемы с документами влекут за собой очень много неприятностей в будущем, из-за которых будет сложно оформить свою покупку в личную собственность, не говоря уже о возможностях остаться обманутым не самым добросовестным застройщиком.

  • Контракт инвестора - внимательно проверьте все условия указанные в этом документе. Этапы строительства и сроки, в который планируют завершить каждый этап. Обещанная инфраструктура вокруг жилищного комплекса и внутри него. При обнаружении любого рода несоответствия с действительностью, следует оформлять письменную жалобу, ссылаясь на пункты договора;

  • Разрешение на строительство - без этого документа у компании нет право начинать строительство, поэтому его отсутствие - серьезный повод для сомнений в уместности сотрудничества с ней;

  • Протокол распределения квартир - за каждым дольщиком "закрепляется" определенная квартира, оставшиеся числятся как свободные для будущей продажи. Здесь следует обратить внимание на то, не числятся ли все помещения занятыми на момент подписания договора;

  • Справки с государственных органов - в этих справках указывается такая информация как общая площадь комплекса, район в котором он строится, имя заказчика. Дополнительно, описывается вся информация о строительстве - где и кто будет строить, на каком участке земли, тип постройки. Вся эта информация должна совпадать с действительностью. Наименование компании в таких справках должно совпадать со всеми другими документами, как и вся другая представленная информация.