Инвестиции в Недвижимость

Инвестиции в Недвижимость

Инвестиции в Недвижимость

    Не многим хочется работать до конца своих дней. Как никак, жизнь короче чем кажется, и все таки хочется пожить в свое удовольствие. Способов как этого достичь множество, один из них - источники пассивного дохода, инвестиции которые приносят регулярные дивиденды. В сегодняшних реалиях, вариантов для инвестиций множество - можно вкладывать деньги в ценные бумаги и металлы, в бизнес стартапы и недвижимость. Последний вариант остается одним из самых популярным как среди начинающих инвесторов так и ветеранов по причине достаточной стабильности таких инвестиций. Какими бы ни были экономические тренды и реалии, людям всегда нужно будет где-то жить или иметь помещение для ведения коммерческой деятельности, поэтому спрос на недвижимость существует практически всегда. О том почему, куда, и как именно инвестировать свои сбережения подскажет этот материал.

Плюсы и Минусы

    Как и в любом другом деле у инвестиции в недвижимость есть нюансы. Конечно в реальности не всегда все эти нюансы можно удобно разложить по полочкам, но в целом плюсы и минусы перечисленные далее будут правдивы для инвестирования в недвижимость вне зависимости от региона проживания или времени года.

  • Высокая ликвидность - как уже и говорилось ранее, недвижимость (за исключением каких-либо полнейших коллапсов цивилизации) всегда будет в спросе, поэтому при необходимости ее всегда можно продать в любой момент.

  • Долгосрочный доход - кроме как простой покупки/продажи, жилье или офисы можно сдавать в аренду, гарантируя себе пассивный доход на годы вперед.

  • Относительно небольшой риск - инвестируя в стартапы, новые предприятия, всегда есть риск, что вложение себя не окупит, и инвестор останется ни с чем. При покупке недвижимости, даже если недвижимость серьезно обесценится, купленные квартира/дом/офис никуда не денутся, и их можно использовать как в личных целях так и для продажи в будущем.

  • Стоимость недвижимости - даже самая простая однокомнатная квартира стоит больших денег, не говоря уже о том что после покупки должно пройти какое-то время прежде чем она окупит себя и начнет приносить доход.

  • Спрос зависит от месторасположения - особенно это касается жилья. В больших городах и в престижных районах недвижимость стоит дороже, но и спрос на нее больше, в то время как в небольших городах приезжих людей меньше и соответственно желающих купить/арендовать недвижимость тоже.

  • Экономические факторы - если в стране все плохо с экономикой то количество людей у которых есть возможность купить недвижимость меньше. Неблагополучная ситуация в стране может оставить инвестора с жильем, которое никому не нужно, но на которое все еще необходимо тратить свои личные средства.

  • Поддержание недвижимости - ремонт, уплата налогов и коммунальных сборов (если последние не перекладываются на плечи арендаторов), это все расходы которых нельзя избежать, и они являются неотъемлемой частью долгосрочных инвестиций в недвижимость.

В большей или меньшей степени, с этими фактора столкнется любой человек решивший инвестировать в недвижимость, поэтому стоит хорошо подумать прежде чем принимать решение что это как раз то что нужно.

Выбор Недвижимости

    Недвижимость - понятие очень обширное, и на выборе ее как главного вектора инвестиций, решения не заканчиваются. Следующим логическим шагом будет выбор того, в какую именно недвижимость стоит вкладывать свои сбережения. Будь это жилая, коммерческая, или какая либо другая, такой выбор стоит основывать не только на своих личных предпочтениях но и на реалиях рынка, от того какая из опций представляет из себя более выгодную. Конечно, никто не мешает диверсифицировать капиталовложения, но на начальных этапах стоит сфокусироваться на каком-то одном направлении, для минимизации риска и суматохи.

Жилая недвижимость (квартиры, загородные участки)

    Самый распространенный и “классический” метод инвестирования в недвижимость - это покупка жилья, будь это в городе (чаще) либо за ним (реже). Жилье можно как и покупать с целью перепродажи, так и использовать его как способ получения постоянного и долгосрочного дохода путем сдачи в аренду.

     При покупке, стоит учитывать такие факторы как район в котором находится жилье, состояние квартиры и инфраструктура. От них будет зависеть не только цена объекта во время покупки/продажи но также поможет определить наиболее эффективный способ распоряжение имуществом. К примеру, если квартира находятся в оживленном районе города, где кругом ночные клубы и прочие заведения развлекательного характера, то для сдачи на длительный срок такое жилье подходит плохо. Мало кому захочется у себя под окнами слышать постоянный гул и шум. Такую квартиру будет более выгодно сдавать посуточно, для приезжих либо же для людей желающих отдохнуть.

    Инфраструктура и коммуникации намного более важны если жилье будет сдаваться на долгий срок. Наличие и близость супермаркетов, больниц, школ и транспортных развязок может повысить стоимость жилья в несколько раз. Для загородных участков особенно важна бесперебойная подача воды, электроэнергии и интернета.

    Если есть такая возможность, то желательно больше разузнать про район в котором будет покупаться жилье. Если в нем планируют построить что либо что не слишком гармонирует с ритмом размеренной жизни (постройка фабрики, к примеру), то через какое-то время цена недвижимости может упасть. Это риск на которой следует обратить внимание при покупки квартиры, вне зависимости от района.

Недвижимость для предпринимательской деятельности

    Офисы для мелких и крупных компаний, торговые лоты, площадь под склады или производственные цехи. Практически для любой предпринимательской деятельности нужен отдельный участок, и большинство предпринимателей предпочитают для таких целей не покупать, а арендовать недвижимость. В сравнении с жильем, можно смело сказать что этот вариант инвестирования сложнее, так как здесь нужно учитывать дополнительные факторы. Кроме вышеупомянутого расположения и инфраструктуры, нужно еще помнить о конкуренции. В больших городах существуют бизнес центры, где сосредоточено большое количество рабочих предприятий. Конкуренция там, соответственно, тоже велика и поэтому для того чтобы выделяться из толпы, нужно что-то предложить - либо более низкую цену аренды, либо более комфортабельными условиями\расположением. Альтернативным вариантом будет покупка помещения в менее оживленных районах города, но и спрос на такую недвижимость будет меньше.                                             

Земельные участки

    Главное преимущество покупки земельных участков - их дешевизна в сравнении с уже построенными объектами. Соответственно, все платежи обременяющие владельцев жилой и коммерческой недвижимости (налоги, коммунальные платежи) тоже отсутствуют. Купив земельный участок его можно как и обустраивать с целью более выгодной продажи, так и сдавать в аренду на долгосрочную перспективу (для сельскохозяйственных работ). Главным риском при покупке земельных участков будут отношения с государством - хоть покупатель участка технически и является его владельцем, в любой момент участок может быть изъят государством, если оно посчитает его стратегически важным для страны. Поэтому, перед покупкой земли стоит очень детально ознакомиться с земельным кодексом и узнать не является ли участок “рискованным”.

Инвестиции зарубеж

    Все моменты описанные выше применимы и к инвестициям в зарубежную недвижимость, умноженные на специфику законодательства в отдельно взятой стране. Такого рода капиталовложения будут приносить больше денег (так как недвижимость в европейских странах, как правило, дороже), но и стартовый капитал для них требуется больше. В связи с этим, такого рода инвестиции стоит начинать только после получения достаточного опыта работы с недвижимостью в стране проживания, ведь проблем с заграничной будет намного больше, а решать их сложнее, по причине отдаленности.

Инвестиции - руководство к действию

    Еще раз убедившись что работа с недвижимостью это самый привлекательный вариант из всех возможных, самое время приступать непосредственно к инвестициям. Первым делом, следует очень честно и рассудительно определить доступный капитал. Ни в коем случае нельзя инвестировать деньги, которые необходимы для жизни (для оплаты счетов, покупки продуктов и т.д.).

    Делать этого не стоит по нескольким причинам. Во первых, даже самый хорошо продуманный план инвестиции может вылезти боком из-за факторов которые невозможно предугадать или предвидеть. Во вторых, даже если никаких катастроф не произойдет, недвижимость окупается не так уж и быстро. При перепродаже квартиры, к примеру, она окупится где-то через года 2-3. Если же помещение сдается в аренду, то здесь нужно ждать еще больше, вплоть до 10 лет, что делает трату личных “занятых” средств нецелесообразной. Если свободных средств не так уж много, можно начать с малого - либо с покупки недвижимости находящейся в процессе постройки, либо же попросту купить земельный участок.

Как сэкономить на покупке

    Покупка недостроенных квартир это достаточно популярная практика как и среди инвесторов, так и просто среди людей желающих обзавестись жильем задешево. Экономия при таком приобретении может достигать вплоть до 50% от реальной рыночной стоимости достроенной квартиры, но здесь тоже есть свои нюансы. Стройка может как и очень сильно задержаться, так и не закончится в принципе, что оставит инвестора у разбитого корыта, погруженного в судебные разбирательства с застройщиком.

    Если средств немного больше но все еще недостаточно для покупки абсолютно новой построенной квартиры, то можно обратить внимание на вторичный рынок. Если купить квартиру в немного “побитом” состоянии и привести ее в достойный вид, на этом можно неплохо заработать. Учитывая расходы на ремонт и стройматериалы прибыль конечно не будет колоссальной, но как для начала это отличный вариант.

    Один из менее известных методов экономии на покупке - банковские аукционы, которые выставляют на продажу недвижимость изъятую у должников. Процент экономии будет варьироваться от случая к случаю, но это будет все же дешевле чем традиционные методы покупки недвижимости

Дополнительные источники капитала

    Если потенциальный инвестор чувствует себя уверенно, то можно не ограничиваться своими свободными активами, а позаимствовать сумму или у банка или у друзей/родственников. В последнем случае, условия займа будут такими как получится договорится, а вот с банками немного посерьезнее. Финансовые учреждения просто так деньги не выдают, обычно они ожидают возвраты в сроки и с процентами. Прежде чем брать кредит в банке, необходимо посчитать, будут ли ожидаемые доходы покрывать все необходимые банковские платежи.

    В случае когда по той или иной причине брать деньги взаймы нет возможности, можно найти компаньона инвестора, с которым разделяться не только расходы на покупку но и доходы.  

Анализ Рынка

    Так или иначе, вне зависимости от выбора, прежде чем что либо покупать нужно изучить рынок. Анализ трендов цен на недвижимость в выбранном городе и микрорайоне, репутация застройщика (если речь идет о инвестиции в недостроенные жилые дома), текущий спрос на жилую\коммерческую недвижимость и многие другие факторы помогут правильно выбрать место и тип покупки.

    Следующие шаги достаточно очевидны - непосредственная покупка недвижимости (желательно заручиться помощью юриста, для того чтобы грамотно оформить документацию) и использование новоприобретенной собственности по назначению. Если недвижимость покупалась с целью аренды, то самое время начинать поиски арендаторов. Если же для будущей перепродажи, то неплохо было бы задуматься о том как повысить ее стоимость.

Профессиональные Консультации и Помощь в Инвестировании

    Сегодня, никто не заставляет бросаться на рожон самостоятельно либо же вооружившись лишь советами своих друзей и знакомых. В данный момент, на рынке существует достаточно большое количество компаний, которые готовы помочь людям с инвестицией в недвижимость.  Спектр услуг широкий и позволяет удовлетворить любые потребности клиента.

    Профессиональные консалтинговые агентства могут подобрать список потенциальных объектов для инвестирования из которых можно выбрать несколько по своему усмотрению. Особенно эти услуги будут полезны людям, которые хотят инвестировать за границу, так как у агентства будет намного больше информации о состоянии зарубежного рынка.

    Для людей которые хотят перестраховаться, существуют компании предлагающие программы коллективного инвестирования. Компания инвестирует свои деньги (и деньги инвесторов) в объекты с низком риском, а инвесторы получают с этого дивиденды, пропорционально количеству вложенных средств.

Повышение ценности инвестиций

    Безусловно, заработать деньги на покупке недвижимости можно и без дополнительных инвестиций. Если помещение куплено в период времени когда спрос на недвижимость низкий, то его можно выгодно продать когда этот спрос поднимется. Но если хочется заработать больше, то повысить прибыльность можно за счет улучшения помещения - его ремонта, обустройки, переквалификации.

Ремонт

    Особенно это актуально для покупок недвижимости на вторичном рынке. Старые, обветшавшие квартиры, будут выглядеть намного привлекательнее, если в них провести качественный ремонт. Прибыль в таком случае будет практически полностью зависеть от того насколько качественный и всеохватывающий ремонт, но здесь тоже следует чувствовать тонкую грань. Если продешевить на ремонте, то это будет слишком бросаться в глаза потенциальных покупателей. С другой стороны, слишком роскошный ремонт в квартире далеко в не престижном районе может отпугнуть людей своей завышенной ценой.

Перепланировка

    Превращение обычной квартиры в студию, расширение жилых областей в ущерб размера кухни и/или ванной это отличный способ повысить стоимость жилья. Здесь можно ориентироваться как на интуицию так и на модные веяние в архитектуре в определенный момент времени, чтобы понимать какая планировка считается более ходовой.

    В загородных домах существует возможность не только перепланировать уже существующие помещения, но и построить новые - этажи, пристройки и т.п. В обоих случаях важно получить соответствующие разрешения у государственных инстанций. Так, к примеру, несущие стены в доме сносить запрещено категорически. Конечно, можно менять планировку и без необходимых разрешений, но и продать такую недвижимость в будущем будет очень сложно, если вообще возможно.

Переквалификация Помещений

    При желании, предназначение любой постройки можно поменять под нужную владельцу. Из квартиры можно очень легко сделать офис и наоборот. А что именно делать лучше подскажет уже анализ рынка. Купив квартиру в густонаселенном районе города, кишащего различного рода предприятиями, будет логично превратить ее в офисное помещение, так как спрос на него будет больше, а бизнес центры в городе обычно не приспособлены для жизни (отсутствуют школы, больницы, магазины).