Получение ключей от квартиры: что нужно знать

Получение ключей от квартиры: что нужно знать

Прошли месяцы, если не годы, и вот дом наконец-то достроен, квартира готова и отремонтирована, мусор расчищен, пора заезжать в квартиру. Но этот этап еще не время для триумфа и осталось еще одно небольшое, но несмотря на это важное, испытание. Перед тем как въехать в квартиру, нужно ее осмотреть и подписать передаточный акт, а перед тем как полноправно считаться ее владельцем, нужно зарегистрировать ее в личную собственность. По сравнению с тем, что уже было пройдено, эти задачи кажутся смешными, но не стоит терять бдительность, так как здесь жизнь (или, правильнее сказать застройщик) может подготовить парочку неприятных сюрпризов, которые проявят себя в самый неприятный момент, если не знать чего ожидать.

Приемо-передаточный акт

После того как строительная компания улаживает все свои проблемы и нюансы с документацией на проект, она получает декларацию о том, что дом вводят в эксплуатацию, и вся эта площадь официально считается жилой. После оглашение данного факта, компания приглашает на участок представителей БТИ, которые делают замеры всех существующих квартир, чтобы составить для них технические паспорта. Далее, все объекты недвижимости передаются во временное пользование фирмы застройщика, и вот на этом этапе она уже может приглашать инвесторов на осмотр, для подписания приемо передаточного акта.

Как подготовиться к осмотру

Приблизительно за месяц (или за две недели) до ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан выслать всем инвесторам письмо о том, что они имеют право осмотреть квартиру, и принять ее в личную эксплуатацию. В ответном письме, инвестор должен указать дату и время, когда он сможет явиться на осмотр, так как кроме него на этом этапе должен присутствовать представитель строительной компании.

Перед тем как ехать на осмотр, желательно выделить для этого один день, чтобы осматривать квартиру при поддержке естественного, дневного освещения. Оно поможет выявить все изъяны, которые могут скрыться под покровом темноты. На осмотр с собой лучше взять линейку, рулетку, фонарик и строительный отвес. Эти подручные инструменты помогут выявить такие неполадки как кривизна стен, неправильную установку радиаторов и труб водоснабжения, всевозможного рода подтеки и пробелы в изоляции (которые характерны появлением мокрых пятен и/или плесени на стенах).

Каждое помещение следует инспектировать с необычайной тщательностью, ведь от качества проверки зависит то, сколько денег в будущем придется тратить на самостоятельное исправление ошибок строительной бригады. К слову об ошибках, первичный осмотр это самое время взять с собой оригинальный контракт, в котором указывается как и планировка жилья, так и общая жилая площадь. Данные в обоих документах должны совпадать, об их несовпадение, нужно сообщать застройщику. Если планировка неверная, строительная бригада должна исправить ее на указанную, за свой счет. В случае же с количеством квадратных метров, дело обстоит немного сложнее. Если их больше чем указано, то при невозможности предоставить другую квартиру с заранее оговоренным количеством квадратуры, придется заплатить разницу и наоборот - когда квадратура меньше указанной, будущий владелец квартиры имеет право потребовать компенсацию в размере потерянной площади.

Подпись акта

На подписании акта должен присутствовать как и владелец, так и представитель компании застройщика. Если после осмотра, владельцев все устраивает, то можно подписывать акт и получать на руки ключи от квартиры. На этом, отношения со строительной компанией подходят к концу и все что остается сделать - зарегистрировать новую недвижимость в личную собственность и, по потребности, прописаться в новом жилье.

В случае, когда осмотр выявил изъяны, которые несовместимые с жизнью, существуют два пути развития событий. Первый, это отказаться от подписания акта, мотивируя причину отказа в письменном виде. В дефектном акте перечисляются все причины, из-за которых акт не был подписан, иногда с фотографическими доказательствами (если одной из проблем, к примеру, является плесень и протечки). На дефектном акте также указывается срок, в течении которого представители застройщика обязуется либо решить проблемы, либо как минимум принять их к сведению (это в том случае, если решить их невозможно). Если решение проблем возможно, то строительная компания либо самостоятельно, либо через подрядчиков исправляет недостатки за свой счет. Иногда, это сделать невозможно - скажем инвестору не нравится вид из окна, потому что за время стройки на соседней улице построили какое-то новое, непривлекательное здание. Если альтернативных квартир нет, то застройщик в письменной форме объясняет причину, по которой устранить проблему невозможно.

Что делать с потенциальными изъянами, наличие которых невозможно проверить по месту? Это, к примеру, исправная работа инженерных систем - отопления, электричества и водоснабжения. Если квартира принимается вне отопительного сезона, То невозможно узнать как поведут себя батареи и будут ли они нормально прогревать жилую площадь. В таком случае, обязанность все равно лежит на плечах компании, что изначально принимала дом на свой баланс, и здесь у застройщика не получится отвертеться тем, что, мол, акт уже подписан и это не их проблемы. Сюда же относятся многие проблемы, что проявляются со временем, т.е. с износом. На момент приема, те же обои и другие элементы покрытия могут выглядеть вполне нормально, но могут начать разлагаться уже через месяц или два. С одной стороны, это тоже можно предъявить как претензию, потому что строители использовали некачественные расходные материалы. Но, прежде чем составлять такого рода претензии, следует внимательно прочитать договор. Многие компании, предохраняются от такого рода конфликтов, указывая там элементы, ответственность за сохранность которых несет исключительно жилец. И, если они уж испортились, то это только вина собственников, которые неправильно их эксплуатировали.

В любом случае, после всех этих действий, владельцы вновь приглашаются на осмотр и если все проблемы были устранены, то акт подписывается, и это подтверждает, что больше никаких претензий к строительной компании нет. Поэтому, если после какого-то время жизни, обнаружатся новые проблемы, что не были замечены при инспекции, устранять их придется своими силами. Поэтому, к осмотру стоит подходить со всей серьезностью.

А вот что делать, если хочется уже въехать в новую квартиру, чтобы там жить или начинать делать какой-то небольшой косметический ремонт? Ведь до подписания акта этого делать нельзя, потому что до этого факта, недвижимость находится на балансе застройщика и производить с ней какие-то манипуляции нельзя, иначе можно нарваться на проблемы. Бывали случаи, когда люди начинали делать ремонт до подписания акта (меняли планировку, допустим) и их заставляли менять все обратно за свой счет, потому что на момент подписания акта, объект должен соответствовать тем техническим характеристикам, что указаны в документации. Но, если желание непреодолимое, можно подписать акт с оговорками. То есть, это своего рода совмещения дефектных и приемо-передаточных актов. Буквально на самом акте, владелец указывает что именно его не устраивает, и в какие сроки вторая сторона должна исправить все эти проблемы. Фактичность этих оговорок должна быть заверена подписями двух сторон. После этого, в новую квартиру можно въехать и со спокойной душой ждать, пока все указанные проблемы будут учтены и исправлены.




Регистрация личной собственности

После того как документ о приеме-передачи подписан, на законодательном уровне, инвестор еще не является собственником квартиры. Для этого, необходимо еще зарегистрировать её в личную собственность в соответствующих государственных органах.

Сделать это нужно как можно скорее, потому что отсутствие такой регистрации создает очень много проблем. Пока она, де-юре, не считается собственностью, в ней нельзя прописаться или использовать социальную инфраструктуру, привязанную к факту владения имуществом. То есть, нельзя встать на учет в местной больнице, или отдать детей в государственные школы и детские садики по месту прописки. К тому же, легально нельзя проводить какие-либо операции с квартирой - сдавать её в аренду или продать.

Поэтому, после того как дом ввели в эксплуатацию, поставили на учет, а на руках есть подписанный приемо-передаточный акт, пора запускать процесс регистрации.

Для проведения этой операции потребуются следующие документы:

  • Паспорт владельца;

  • Передаточный акт;

  • Кадастровый паспорт квартиры вместе с планировкой;

  • Квитанция про оплату госпошлины за регистрацию;

  • В случае если одним из владельцев будет несовершеннолетний гражданин, нужно получить письменное согласие органов опеки на регистрацию;

  • Если сам владелец не может присутствовать при процессе регистрации, то третье лицо, что будет делать это за него, должно иметь на руках нотариально заверенную доверенность;

  • Если имущество покупалось в ипотеку под залог этого самого имущества, то нужно также предоставить закладную от банка.

После сбора всех документов, стоит еще несколько раз их перепроверить, чтобы убедиться в точности предоставляемой информации. Все данные, что подаются для регистрации, должны полностью соответствовать техническим документам, замерам и заверенной площади. Если заявление подать неправильно, даже с самыми минимальными погрешностями, его не примут и придется переделывать. Поэтому, лучше потратить время один раз, чтобы не пришлось потом несколько раз ходить по инстанциям и стоять в очередях.

Далее, нужно идти в регистрационную палату, со всем пакетом документом и там написать заявление о желании зарегистрировать свою собственность. После оплаты пошлины, квитанция, пакет документов и составленное заявление передаются, и после этого следует ждать положительного или отрицательного ответа. Конкретного срока, в которой об решении сообщат нет, так как это зависит от загруженности регистрационных органов. В самом худшем случае, на это могут уйти 3 месяца, по прошествии которых, владелец оповещается о решении.

Если ответ дан положительный, то следует явиться для подписания бумаг и получения свидетельства о собственности. Кроме самого владельца (или его представителя с доверенностью), на подписании должен присутствовать представитель застройщика. В том случае, если собственность находится в залоге у банка, дополнительно должен прийти банковский работник. Без всех необходимых лиц, подписать бумаги невозможно, поэтому лучше заранее оговорить дату и время встречи с каждым из них.