Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке

Заветная мечта практического большинства - собственность, которую можно смело называть домом. Просто заработать необходимую сумму денег, недостаточно. Необходимо знать множество тонких нюансов связанных с этим приобретением - выбор застройщика, проверка качества покупаемого жилья, оформление ипотеки. Количество новой информации, которую необходимо обработать, кажется практически неподъемной, но потратив небольшое количество времени и прочитав вспомогательные статьи, все станет намного проще.

Подготовка к покупке

Сначала, нужно определиться с тем у кого будет покупаться жилье. Спрос рождает предложение, и сколько на рынке желающих купить недвижимость, столько же желающих ее продать. Внимательный анализ рынка и понимание собственных желаний, сузит этот выбор до нескольких вариантов.

Первым шагом будет выбор района и бюджета, что можно тратить. Это ограничит диапазон домов до тех, которые строятся в конкретно выбранном районе, а второе предоставит конкретные параметры поиска - общая площадь, количество комнат и т.д.

Особо важный нюанс на который следует обратить внимание во время поиска - на каком этапе находится постройка самого дома. На современном рынке недвижимости существует возможность купить собственность в доме недостроенном, в котором только закладывают фундамент. Основное преимущество последнего варианта - дешевизна в сравнении с уже построенным жильем. Но никто не гарантирует что этот объект будет сдан в оговоренные сроки и что он при этом ещё не будет страдать от плохого качества постройки. Поэтому при инвестировании в будущую постройку, в компании строителе надо быть вдвойне уверенным - у нее должны быть уже сданные, добросовестные объекты.

Выбрав для себя несколько вариантов угодного жилья, было бы хорошо изучить их поближе, обращая внимания на репутацию девелопера и качество самих объектов.

Проверка перед покупкой

Самое простое с чего можно начать - проверка в интернете. Здесь особенно пригодятся форумы либо другого рода социальные сети, где можно пообщаться напрямую с владельцами недвижимости, и людьми, что имели дело с конкретной компанией. У застройщика могут быть какие-либо неприятные минусы о которых в новостях не расскажут и не напишут, а вот обычные люди с радостью поделятся. Желательно найти людей УЖЕ живущих в желанном месте, потому что у них будет самая релевантная информация из всей возможной.

Сделав проверку на форуме, можно дополнительно обратиться за консультацией в юридическую фирму. Специально обученные юристы смогут проверить абсолютно всю документацию: от проектной и финансовой декларации до разрешений на строительство и право собственности на землю.

Естественно, очень редко юридическая фирма будет проводить такую детальную проверку бесплатно. Для экономии денег, стоит обратиться в банк и попробовать оформить кредит на приобретение квартире в выбранном доме. Финансовые учреждения рассчитывает получить свои деньги обратно, поэтому вся информация о компаниях проверяется его сотрудниками. Если банк откажет в предоставлении кредита, это может говорить о не надежности строительной фирмы, и возможно стоит попытать свою удачу в другом месте.

Покупка в ипотеку

Окончательно остановившись на одном варианте, следующим шагом является непосредственно приобретения. Достаточно популярный способ - взятие квартиры в ипотеку. Ипотека представляет с

обой кредит, в котором залогом является покупаемая недвижимость. В случае неисполнения кредитором своих обязательств, банк изымает имущество в свое пользование.

Получение ипотеки подразумевает под собой поход в банк, с предоставлением документов, подтверждающих платежеспособность и надежность строителей.

Документы от застройщика

Домовая книга хранит в себе информацию о недвижимости - ее квадратура, имена владельцев и жильцов и т.д. Когда квартира новая и у неё не было прошлых владельцев, заполняет домовую книгу первый владелец. Эту справку еще можно потребовать у управляющей организации, если дом уже был передан в ее собственность.

Также, если в наличии есть какого-то рода льготы или другие субсидии, об их наличии оповещают перед подписанием бумаг, с документными доказательствами.

Кроме вышеупомянутых, есть еще несколько документов, которые нужно получить у строителя перед походом к кредиторам, а именно:

  • Государственное разрешение на строительство

  • доказательство права собственности как на землю так и на недвижимость

  • акт распределения квартир

  • инвестиционный контракт

  • договор о бронировании выбранного имущества

Последний договор особенно важен. В нём перечислены характеристики квартиры, её цена, и письменное заверение отсутствия серьезных проблем с недвижимостью. Именно его будут внимательно изучать кредиторы во время рассмотрения заявки на ипотеку.

Поход в банк

Пакет бумаг необходимый для одобрения заявки:

  • паспорт

  • копия трудовой книжки

  • справка о доходах

  • налоговая декларация

  • инвестиционный контракт

  • заявление собственника имущества о его продаже

Банковские сотрудники могут также потребовать дополнительные справки, на их усмотрение, если им нужно будет подтвердить дополнительную информацию о заемщике, поэтому этот список не обязательно конечный.

Оформление сделки

Хоть все контракты на оформление ипотеки, практически одинаковые, они все равно могут немного отличаться друг от друга, поэтому здесь регистрация сделки зависит от отдельно выбранной компании. Главное - важно читать предоставляемую документацию, и соблюдать все пункты и инструкции.

Есть несколько дополнительных пошлин, которые взимаются с такой транзакции - пошлина за оформления сделки и за документацию на недвижимость (кадастровый паспорт). Цены на такие пошлины варьируются, так как рассчитываются как процент от общей стоимости покупаемой недвижимости.

На оформление всей сделки, за исключением каких-либо форс-мажоров, может понадобиться около 30 дней. За это время банк должен перечислить продавцу оговоренную заранее сумму.

Есть некоторые исключения, через которые срок оформления могут продлить. К примеру, если недвижимость не была сдана в эксплуатацию в оговоренные сроки, соглашение с продавцом о бронировании продлевается на несколько месяцев. В таком случае, можно попросить кредиторов повременить с перечислением денег, чтобы приблизить его к моменту истечения срока бронирования, во избежания возникновения неприятных осложнений в дальнейшем.

После того как квартира была успешно сдана в пользование новых владельцев, это как можно скорее регистрируется в соответствующих государственных органах, для того чтобы официально считаться владельцем новой недвижимости.

Стандартные типы договоров

Вне зависимости от того как именно будет покупаться жилье в новостройке - используя свои же средства, или средства позаимствованные - будет необходимо письменно заявить о своем желании купить жилье. Детальнее рассмотрим самые распространенные из них и чем они отличаются друг от друга.

Долевое участие

Один из самых распространенных и популярных контрактов, так как он регулируется на законодательном уровне, и такие сделки обязательно должны быть задокументированы в государственном реестре. Официальные регистрации хоть и занимают уйму времени, но дают своего рода гарантии - если строительная компания попытается обмануть покупателя или предоставить некачественную работу, свои права можно отстаивать в суде, имея при себе задокументированные доказательства своей правоты.

Что он из себя представляет? Другими словами его можно назвать договор об инвестировании - физические лица предоставляют компании финансы на постройку дома, а последний обязуется передать инвесторам их доли после того как дом будет построен и введен в эксплуатацию.

Иногда, инвестору могут предложить на подпись так называемый "предварительный договор участия". Он является своего рода "обещанием”, что после постройки дома, с покупателем перезаключается договор о передачи собственности. Здесь стоит учитывать то, что такое обещание ни к чему не обязывает владельца недвижимости, ведь она вся остается в его собственности. Если дом не строится, то свои вложения будет вернуть очень сложно, потому что предварительные соглашения никак не фиксируют акт сдачи-приема имущества одной стороны другой.

Уступка права

Если квартира покупается новая, то такой вариант встречается реже, так как он подразумевает покупку жилья у предыдущего собственника  (что в принципе невозможно с новостройками) либо у инвестора. Последнее возможно если человек собирался покупать квартиру, но по какой либо причине решил уступить права на собственность или на собственность права в долевом участии. Так как в таких соглашениях существуют три стороны (покупатель, застройщик, уступающий), они могут оказаться очень запутанными и конфликтными с документальной стороны. Здесь особенно важно заручится помощью опытного юриста, который убедиться в том, что все бумаги в порядке и что каждая сторона останется только с теми документами, с которыми она должна остаться. Так у покупателя, после уступки прав третьей стороной, должен остаться акт что это подтверждает, согласие застройщика в письменном виде, подтверждение расчетов и акт передачи собственности.

Не совсем легальные практики

Существует еще несколько способов документально заверить свои отношения со строительной компанией, которые не совсем полностью регулируются законом. Такие контракты идут в обход законодательства поэтому в них минимизирована бумажная волокита и отсутствуют обязательные пени, которые надо заплатить государству. Конечно, следует помнить что, если договор оформляется по одной из ниже перечисленных схем, то в случае возникновения проблем со строительной компанией, будет очень сложно доказать чью-то вину и взыскать с неё деньги. Поэтому, если во время переговоров, сторона владельца будет охотно настаивать на оформлении сделки используя один из подобных методов, это должно заставить задуматься.

  • Вексели - приобретение векселей строительной фирмы, которые в будущем обмениваются на квадратные метры жилья в новострое. Нигде правда не уточняют конкретное расположение этих квадратных метров, поэтому вполне возможно что площадь будет выбираться хоть-бы как, если такая площадь будет предоставлена в принципе.

  • Бронирование - на этапе закладки фундамента, можно внести небольшой аванс, чтобы выбранная квартира была закреплена за конкретным человеком, который после застройки выкупит ее полностью. Если же дом не построят, то такой аванс обычно никто не возвращает.

  • Займ деньги - человек просто-напросто дает деньги в займ, без каких-либо обязательств, кроме как обещания вернуть деньги. Собственно, говорить нечего, и если уже идти на такой риск, то необходимо быть на сто процентов уверенным в надежности и честности занимающего. Хотя лучше не стоит.

Акт приема-передачи недвижимости

После того как жилье выбрано, бумаги оформлены, а сам дом построен, остается последний этап, после которого можно считать себя полноценным владельцем собственности. Акт приема-передачи жилья подписывается после его осмотра. Если у обеих сторон нет никаких претензий к друг другу (к примеру, к качеству сделанного ремонта или соблюдения технических стандартов), то акт можно подписывать и наслаждаться новым имуществом.

Самое важное, здесь особо не спешить. Если не очень внимательно проверить объект перед подписанием акта, то потом будет очень трудно предъявлять какие-либо претензии. Ведь по факту, на момент подписания акта, никакие проблемы не были обнаружены. Соответственно, все дальнейшие проблемы возникли по вине жильцов и им же их и исправлять.

Это правило работает также и в другую сторону - не стоит торопиться с ремонтом прежде чем будет подписан акт. В лучшем случае, это просто трата своих средств, так как если в помещение поломки непригодные для жизни, то исправлять их должны строители. В худшем случае, придется возвращать помещение в то состояние, в котором оно было до ремонта. До подписания акта, квартира во всех смыслах принадлежит компании-застройщику, поэтому делать в ней ремонт покупатель еще не имеет права. Поэтому если, допустим, строительной компании понадобиться произвести какого-либо рода замеры, которым будут мешать надстройки, то их вежливо попросят убрать, без компенсации за демонтаж.

Потенциальные риски

Так называемых подводных камней на рынке недвижимости уйма, причем на каждом этапе - от поиска квартиры, до ее принятия. Некоторые из них - неприятные мелочи, а другие могут в принципе оставить человека как без имущества и вложенных в него средств.

  • Остановка строительства

  • Экономия на стройматериалах, про которую не рассказывают инвесторам

  • Продажа несуществующих квартир (на не построенных этажах)

  • Проблемная документация - отсутствие государственных регистраций на поздних этапах строительство, несоответствие указанной квадратуры реальной и т.д.

Как видно из примеров, степень серьезности рисков варьируется, но все они заканчиваются неприятными последствиями для покупателя. Если не очень внимательно читать документацию и купить квартиру на недостроенном этаже, то можно очень долго добиваться компенсации от застройщика. Чтобы избежать всех этих рисков и головной боли, нужно очень внимательно читать всю документацию, и подписывать только те бумаги, в которых уверен на 100%. Спешка в этом деле ещё ни к чему хорошему не приводила.