Покупка квартиры в ипотеку без первичного взноса

Покупка квартиры в ипотеку без первичного взноса

Мир еще не полностью отошел от финансового кризиса 2008-го года, и хоть ситуация достаточно стабилизировалась, постоянный рост цен оставляет желать лучшего, и для многих людей, такие понятия как "личные сбережения" остаются недостижимой мечтой за гранью реальности. Но при этом, от базовых потребностей никто не избавил - нужно что-то есть, что-то одевать и где-то жить. Естественно что мало кому хочется всю жизнь шастать по съемным квартирам, а хочется приобрести своей "семейное гнездо", которое предоставит хоть какую-то относительную стабильность. Главная проблема в том, что покупка любой новой квартиры подразумевает под собой первичный взнос, который составляет вплоть до 50% от общей стоимости недвижимости. Естественно что для многих людей, заплатить такую сумму сразу - это непосильная задача, поэтому перед многими становится, казалось бы, непосильная задача - как, при таких условиях, купить квартиру?

К счастью, все еще существует возможность взять недвижимость в ипотеку без первичного взноса. Хоть такая опция стала менее популярная (и как следствие менее распространенной) среди кредиторов, она все еще существует, и дает возможность многим людям приобрести жилье, без большого сохраненного капитала. Но здесь стоит помнить, что у этой опции все равно есть свои нюансы и поэтому нужно хорошо понимать, что она из себя представляет, чтобы случайно не наступить на грабли.

Что такое первичный взнос?

Чтобы понимать от чего отказываться, нужно сначала понимать, что из себя представляет первичный взнос в принципе и чем грозит отказ от кредитования/рассрочки по такому договору. Первичный взнос - это сумма (вплоть до 50-70% от рыночной стоимости квартиры), которая вносится как некий гарант того, что у покупателя есть серьезные намерения покупать квартиру. Оставшаяся часть суммы выплачивается ежемесячными платежами, размер которых зависит как и от стоимости недвижимости, так и от конечного срока оплаты, который оговаривается, как правило, индивидуально.

Когда недвижимость покупается не на собственные средства, а на средства позаимствованные у банка, возникают небольшие нюансы. Суть в том, что первоначальный взнос очень часто устанавливается компанией застройщиком, а вот сумма кредита - финансовым учреждением. В большинстве случаев, здесь не должно возникнуть каких-то серьезных проблем. Но они все же могут возникнуть если строительная компания установит на свои квартиры цены, что будут выше оценочной. Суть в том, что стоимость недвижимости, а соответственно и максимальная сумма кредита, устанавливается оценщиком, и если требуемая сумма значительно превышает оценочную, то может произойти неприятная ситуация, когда самого кредита не будет хватать для выплаты первичного взноса + оплаты ежемесячных платежей. И здесь уже никто не поможет, оставшиеся средства придется добывать самому.

Ипотека без первого взноса

Где-то 10 лет назад, программы ипотеки без первичного взноса были намного более распространены чем сейчас. Что вызвало исчезновение этих программ? До глобального экономического кризиса 2008-го года, средние зарплаты попросту не успевали за стремительным ростом цен на рынке недвижимости. Из-за этого даже у самых финансово сознательных граждан не было возможности накопить достаточную сумму для первичного взноса. Из-за этого, банки были практически вынуждены предлагать такого рода программы. Нагрянувший коллапс экономии заставил банки отказаться от этих программ, но не полностью, и при сильном желании все еще можно оформить кредит на таких условиях.

Банки аргументируют свое решение тем, что невозможность предоставить первый взнос говорит о том что у заемщика либо недостаточный доход, либо не хватает финансовой грамотности для того, чтобы правильно планировать свой бюджет - и тот и тот аргумент не очень приятен для банка, так как им не хочется иметь дело с людьми, что не могут гарантировать свою платежеспособность.

Но здесь стоит помнить что покупка новостройки без первоначального взноса от застройщика, это сценарий который рискованный не только для тех кто дает деньги, но и для тех кто их получает. Причин тому несколько. Во-первых, при такой форме оплаты, первое время деньги пойдут не на погашение долговой суммы, а только лишь на проценты от нее, что значит, что если в какой-то момент количество денег внезапно снизиться, и кредит станет непосильной задачей, то человек останется ни с чем.

Не говоря уже о том, что если квартира рассматривается как потенциальная инвестиция, из-за долгосрочности такого кредитования, итоговая стоимость построенной недвижимости может быть ниже чем сумма кредита, которую нужно выплатить, что грозит тем, что можно еще остаться в минусе.

Потенциальные проблемы

При покупке уже (почти) построенной квартиры в ипотеку, люди аргументируют свое решение тем, что вместо того чтобы платить за аренду съемного жилья, можно этими же деньгами просто покрывать ежемесячные платежи по ипотеке. Хоть такой ход мысли и понятен, он не совсем верен.

Платежи по ипотеке, как правило, превышают среднюю ежемесячную стоимость аренды, а это значит что если со съемной квартирой денег остается впритык, то с ипотечной их может попросту не хватать. Поэтому, даже при оформлении кредита, стоит обеспечить хоть какие-то сбережения, на то время пока квартира проходит последние этапы стройки/ремонта и въехать в нее нельзя.

Если процесс стройки намечается длительный, то, если время позволяет, стоит пойти на небольшой эксперимент и в течении полгода откладывать деньги в сумме предполагаемых платежей по ипотеке. Это не только даст понять, будет ли разумным такое решение, но так же создаст небольшую страховку, из которой, в случае чего, можно будет тянуть деньги.

Способы оформления кредита

Как уже говорилось ранее, финансовые учреждения не особо рады выдавать кредиты без первичных взносов, поэтому именно такое предложение найти будет сложно, если вообще возможно. Тем не менее существует достаточно большое количество программ, что позволяют купить недвижимость, даже без наличия каких-то стартовых сбережений.

Социальные субсидии

На данный момент, государство предлагает очень много льгот на покупку недвижимости для конкретных слоев населения, в частности - молодым семьям и военнослужащим. Для того чтобы получить такую субсидию, если есть такая возможность, нужно заявить о своих правах в органах местной власти, которая подтвердит необходимость улучшения жилищных условий. После получения субсидии, в течении полугода нужно найти не только желанную квартиру, но и банк, который предоставит кредит. Если этого не сделать в данный срок, то возможно придется заново оформлять ходатайство о получении субсидии.

Акции от банка

Время от времени, банки, в целях рекламы и привлечения новых клиентов, предлагают оформления ипотек с нулевым первым взносом. Как правило, такие акции проводятся совместно с определенными застройщиками, поэтому здесь сразу вылезает первый минус такого варианта - если строительная компания, по каким-то причинам, не устраивает, то от акции придется отказаться потому что, скорее всего, она будет распространяться только на объекты данной компании.

К тому же, такой вариант не очень надежный в том плане, что его появление невозможно предугадать, и поэтому как-то планировать бюджет в ожидании такого предложения, немного неразумно.

Использование залогового имущества

Этот вариант, к сожалению, не пойдет голодным студентам без гроша, но если имущество есть, то его можно, без особых проблем, использовать как заменитель первичного взноса.

В случае неуплаты кредита, залоговое имущество выступает гарантом того, что банк не потеряет свои средства, так как они просто могут изъять залог и распоряжаться им на свое усмотрение.

Самый распространенный и приемлемый тип залога - это другая недвижимость. Правда, не любая вообще (дачу на краю света не получится заложить). Такая недвижимость должна быть не только пригодной для проживания, но также быть высоко ликвидной, потому что цель банка - не использовать её как жилье, а просто продать, чтобы вернуть свои деньги.

Под залог также можно использовать другие любые высоколиквидные активы - машину, землю, ценные бумаги или же драгоценности. Насколько приемлемым будут такие активы определит оценщик из банка, и если он посчитает что их стоимость сопоставима с суммой кредита, то его оформления одобрят.

Здесь также стоит помнить о потенциальных неприятных последствий, особенно в том случае, если закладывается недвижимость. Если пропадет возможность вносить ежемесячные взносы, то можно остаться вообще без ничего - без старой и новой квартиры, поэтому если решаться на такой шаг, то нужно быть абсолютно и полностью уверенным в том, что возможность платить никуда не пропадет.

Потребительский кредит на ипотеку

Эту опцию стоит рассматривать только в самом крайнем случае когда все остальные уже исчерпаны, потому что она влечет за собой удвоенный удар по финансам.

Процедура достаточно простая: сначала оформляется обычная ипотека с первым взносом, а потом уже, для оплаты первого взноса, берется потребительский кредит в размере первого взноса. Таким образом можно "обойти" необходимый первый платеж без наличия денег, но тогда придется закрывать два кредита одновременно, что может быть очень сложно.