Новостройка или Вторичка

Новостройка или Вторичка

При покупке жилья, очень часто встает вопрос, что лучше? Купить квартиру на вторичном рынке или взять новую в новостройке? Логика большинства такова, что если денег достаточно, то обязательно стоит покупать новую квартиру, а если финансы поджимают, нужно рассматривать б/у предложения. Конечно в целом, в таком подходе к делу есть своя логика, но на все правила бывают исключения. К примеру, что если цена между выбранными вторичными вариантами и новой недвижимостью не слишком сильно отличается, если отличается вообще? Или, к примеру, если качество квартиры "с рук" ничем не уступает новой, так как и та и та находятся в только что построенным доме? В таком случае, стоит  взвесить все плюсы и минусы каждого варианта, чтобы точно определить, какие из них более привлекательны.

Определение "первичного" и "вторичного" жилья

Хотя разница между двумя понятиями может показаться очевидной, все же стоит еще раз ее уточнить, особенно с точки зрения законодательства и сопутствующих документов. Другими словами, когда именно новая квартира считается подержанной.

На сегодняшний день, существует очень много предложений на рынке инвестировать свои деньги в строящийся дом. Инвесторы вкладывают свои деньги, помогая застройщику достроить дом, а тот, в свою очередь, обязуется отдать часть своей собственности (квартиру) в их владение, после того как новостройка будет введена в эксплуатацию. То есть, по окончанию строительства, но до передачи имущества, у жилья уже есть собственник - застройщик, но при этом квартиры не считаются вторичными. Таковыми они начинают считаться только после того как покупатель получит от нее ключи и - что самое важное - зарегистрирует ее как личную собственность. Только после этого квартира считается вторичной, и будет она считаться таковой вне зависимости от количества пройденного времени - будь это хоть час хоть пару лет после регистрации.

Следуя из этого, вторичная недвижимость это та у которой есть официально зарегистрированный собственник, и здесь нет разницы, владеет ли ей государство или частное лицо. То же касается и жилья муниципального. У жильцов последнего хоть и нет никаких документов на собственность, а вот у самого муниципалитета - есть.

Преимущества и недостатки новостроек

Новые дома хоть иногда и "грешат" некачественными материалами или немножко халтурной работой, но чаще всего, качество самой постройки, удобство планировки и прилегающей инфраструктуры превосходит дома старые, построенные часто ещё в советскую эпоху.

Из основных плюсов новых домов можно выделить следующие:

  • Новые материалы и технологии строительства обеспечивают дому большую прочность и долговечность;

  • Гарантированное наличие парковок, аптек, магазинов и прочей инфраструктуры на территории комплекса;

  • Просторные квартиры с удобной и грамотной планировкой;

  • Подъезды с широкими лестничными площадками, которые позволяют избежать "столпотворений" в доме;

  • Наличие исправных лифтов, иногда даже грузового в придачу к пассажирским;

  • Стеклопакеты ставят в доме по умолчанию, поэтому не нужно будет тратиться на замену деревянных окон;

  • Цена - при покупке недвижимости на этапе строительства, можно сэкономить достаточно приличную сумму денег - от 20 до 30%, в сравнении с покупкой вторички или только что построенной квартиры в новом доме.

Современные технологии строительства и проектирования позволяют сделать жилую площадь, в среднем, намного больше чем в старых домах. Для сравнения, в домах построенных из монолита, средняя площадь однокомнатной квартиры - 40 квадратных метров против ~28-30 в старых.

У новой квартиры не появятся внезапные претенденты на собственность, каких либо "забытых детей" или "дядей" погибшего владельца. К тому же, у самого застройщика всегда можно увериться в том, что дом строился с соблюдением всех правил и законов, а после приобретения вторички, можно обнаружить какие-то несанкционированные изменения планировки, которые придется исправлять за свой счет, если захочется когда-либо перепродать квартиру.

Более того, контракт со строительной компанией обязует последнюю исправлять любые недостатки возникшие по ее вине, не говоря уже о том что на все установленное оборудование - окна, двери, радиаторы - дается гарантия на несколько лет вперед.

Но, нет ничего в мире идеального, и у такой недвижимости есть и свой ряд минусов.

Самый существенный из них, потому что его труднее всего предугадать, это проблемы со строительством или вводом дома в эксплуатацию. В зависимости от степени их критичности, вкладчики могут лишиться не только потраченного времени, но также и денег, которые будет очень сложно вернуть. Особенно это касается тех случаев, когда недвижимость покупается на этапе строительства

У застройщика могут закончиться деньги и он объявит себя банкротом. Либо же, из-за проблем с оформлением документации или с непосредственной стройкой, сроки сдачи дома могут затянуться на неопределенные сроки, вплоть до полной "заморозки" проекта. Эти риски можно минимизировать, если достаточно тщательно выбирать строительную компанию, давая предпочтения надежным и проверенным. Но даже застройщики с репутацией не защищены полностью от таких проблем.

Также большим минусом является расположения новостройки. Достаточно популярная практика - застройка целых районов новыми домами, эдакие "города в городе". Хоть строительная компания и создает какую-то минимальную инфраструктуру, но она не может обеспечить наличие вещей, от нее не зависящих. К перечню последних относятся школы, больницы, супермаркеты и т.д. Поэтому, в первые года жизни придется "довольствоваться" относительной пустотой района.

Если собственность приобретается без первичной отделки и/или без мебели, то на выходе покупатель получает, грубо говоря, голые стены, которые нужно обустраивать, проводить все необходимые коммуникации, закупать технику. Это бьет не только по бюджету, но также требует дополнительных затрат времени.

Преимущества и недостатки подержанных квартир

Из двух возможных вариантов, вторичка является более "оперативной" - заплатил деньги, получил ключи и документы и живи себе. Такая удобность, конечно, подразумевает под собой как плюсы так и минусы.

  • Наличие ремонта - он, конечно, может быть не самый идеальный, но естественно, что люди не живут в доме без удобств, а поэтому такие вещи как сантехника, установленная кухня и отопление будут присутствовать;

  • Намного более широкий ассортимент - в новых домах, выбор предстоит делать из нескольких заранее подготовленных планировок. Если не нравятся предложенные варианты, то нужно будет менять планировку помещений самому. К тому же, покупатель будет привязан к тому району, в котором возводиться дом. У вторичного жилья таких ограничений нет, и можно свободно выбирать район, дом, планировку и прочие вещи; главное чтобы на все хватало средств.

Большая часть минусов же таких приобретений связана с их возрастом. Это касается как целостности и состояния конструкций так и прилагающейся документации.

Старые дома построены из слабых материалов, которые вдобавок еще и износились со временем. Система водоснабжения или отопления может плохо работать, и не полноценно справляться со своей работой. Тоже касается и электропроводки - в старых постройках, перепады напряжение встречаются намного чаще.

Еще один минус - большое количество документации. Конечно, можно поверить продавцу на слово, что с ней все в порядке, но потом не стоит удивляться, если у государственных органов или у кого-нибудь другого появятся вопросы относительно новоприобретенной собственности. Поэтому желательно всю её проверить, дополнительно воспользовавшись услугами профессионального юриста. А услуги оного это, естественно, дополнительные затраты.

Перед покупкой желательно несколько раз увериться в том, что недвижимость в полном порядке как с практической так и с юридической стороны. Иначе, может оказаться что на исправление всех недостатков понадобиться очень большая сумма денег, которая нивелирует всю мнимую экономию покупки "с рук".



Критерии выбора

Описанные выше факторы, должны дать точный ответ на то, какой вариант является предпочтительным. Если же, даже после их просмотра остаются сомнения, то стоит взвесить для себя лично некоторые критерии, что дадут возможность сделать окончательный выбор.

  • Стоимость - квадратный метр "первички" стоит дешевле аналогичного во "вторичке", при условии что покупка делается на этапе строительства. При покупке же в готовом состоянии, сильной разницы цены нет, она колеблется в зависимости от квадратуры, района, и качества/наличия ремонта;

  • Сроки ввода в эксплуатацию - купив имущество у прошлых владельцев, в пользование она переходит практически сразу после проведения всех необходимых транзакций. С новым жильем, придется подождать подольше - пару лет, если дом только строится, или несколько месяцев, если он вводиться в эксплуатацию;

  • Выбор - старых домов больше и поэтому выбрать есть из чего. А вот новые разнообразием похвастаться не могут, так как они проектируются чтобы быть практически идентичными. Не говоря уже о том, что если покупать квартиру на поздних этапах строительства, то придется довольствоваться угловыми или теми, что находятся на высоких этажах;

  • Дополнительные затраты - здесь все зависит от случая от случая. Но в гипотетической ситуации где у старого жилья нет никаких внушительных проблем ни с документацией ни с ремонтом, то оно будет экономнее. Даже, при условии покупки недвижимости в новострое с первичной отделкой, она остается достаточно пустым, и нужно тратить деньги на покупку техники и мебели, и косметического ремонта. Конечно, эти допущения работают только для самых идеальных случаев, поэтому каждый случай нужно рассматривать отдельно;

  • Возможные риски - от рисков не убежать никак, поэтому нужно просто решить, какие из них будут приемлемыми, а какие нет. Дом что строится, могут просто не достроить, а вкладчики никогда не увидят ни своих денег, ни обещанных квартир. Даже если закон на стороне инвестора, судебные разбирательства это дополнительное время в которое дом находится в подвешенном состоянии, и если его стройку и возобновят, то только после решения суда.

На вторичном рынке, это все те же самые проблемы с документами, что могут усугубиться ненадежным продавцом. В любой момент, он может передумать или потребовать больше денег, и от этого никто не застрахован, так как никаких гарантий на физических лиц никто дать не может;

  • Потенциальные дивиденды - если недвижимость приобретается с целью заработка, то здесь выигрывает новая. Купив её на этапах застройки, на выходе уже получается собственность, которая обошлась покупателю дешевле, чем существующие предложения на рынке. А это значит, что даже при моментальной перепродаже, можно заработать около 30% процентов. Если же планируется сдавать ее в долгосрочной перспективе, то приносить доход она начнет быстрее, чем старая. Конечно, вторичное жилье тоже может резко вырасти в цене после приобретения, но это предугадать сложнее и ближе к лотерее, чем к взвешенному подходу к делу;

  • Получение ипотеки - если сам застройщик надежный и имеет хорошую репутацию, то банк с удовольствием предоставит кредит на покупку квартиры в таком доме. Если же строительная компания таким похвастаться не может, то здесь будет вероятнее получить кредит на "вторичку". Ну, и не стоит говорить о том, что процентная ставка у последнего варианта будет меньше.

Наконец, к более субъективным, нежели чем к объективным критериям, можно отнести контингент и обстановку вокруг дома. Обыватели новостроек, это, как правило, молодые семьи и холостые люди, которые хотят простой и спокойной жизни. Ново возведенные микрорайоны также более ухоженные и чистые, а часто они еще ограждаются отдельным забором с охраной, поэтому вероятность встретить неприятных личностей при вечерней прогулке уменьшается. Таких гарантий никто не может дать в старых районах, и здесь уже как повезет - все может быть как хорошо так и плохо.