Как зарегистрировать новую квартиру в собственность?

Ни для кого не секрет что покупка квартиры, особенно в новостройке, процедура немного сложнее чем тривиальные покупки продуктов или техники в супермаркете. Для того чтобы официально считаться владельцем новой собственности недостаточно просто дать застройщику деньги и получить от него

ключи от нового жилья.

Кроме этого, необходимо оформить соответствующий пакет документов, зарегистрировать жилье в государственных органах.

Для сбора необходимой документации понадобится не только собственная сноровка и смекалка, но также сотрудничество строительной компании.

Требования к застройщику

Выбор совестного застройщика важен не только тем, что это гарантирует хорошее качество произведенных работ, но также тем, что от него необходимо получить некоторые документы на недвижимость, качество и легитимность которых зависит от его же порядочности. У "хитрых" компаний, бумаги не всегда в порядке, что еще больше осложняет жизнь обычным людям.

Так или иначе, застройщик должен подготовить для каждого клиента следующие документы:

  • Протокол о распределении недвижимости на коммерческую и жилую - сейчас в новостройках часто можно увидеть магазины, аптеки и спортзалы, Расположенные на первых этажах здания. Документально, такие помещения классифицируются по другому, и это все фиксируется в таких протоколах.

  • Технический паспорт - этот паспорт нужно получить в бюро тех инвентаризации (БТИ). В нем указаны технические характеристика дома - его планировка, количество этажей, общее количество квадратных метров и индивидуально каждого помещения. Совпадение квадратуры реальной с той, что указана в техническом паспорте - очень важный момент. Если идет отклонение в какую-либо из сторон, то эту проблему нужно решить до государственной регистрации недвижимости. Либо компенсировать разницу (в случае превышения указанной квадратуры), либо требовать компенсацию (если площадь получилась меньше). Оба варианта нужно фиксировать документально.

  • Постановка дома на кадастровый учет.

  • Подтверждение присвоения дому почтового адреса

  • Разрешение на ввод дома в эксплуатацию - получается в местном департаменте архитектуры и градостроительства. Получение этого разрешения официально объявляет дом пригодным для заселения и жизни.

  • Передаточный акт - получается в том же самом департаменте, нотариально заявляет передачу имущества инвесторам.

Необходимые документы

Здесь лучше очень хорошо сосредоточиться и сконцентрироваться. Госорганы не терпят погрешностей и, казалось бы небольших, ошибок в документах, поэтому для того чтобы квартира была точна поставлена на учет, нужно несколько раз проверить что в наличии есть все документы и все они в порядке.

  • Акт приема-передачи - прежде чем окончательно поселиться на новое место, его нужно качественно осмотреть. Измерить общую площадь комнат, качество стен и поверхностей, оценить работу систем тепло- и водоснабжения, электропроводки (последние три должны быть если квартира покупалась с предварительной отделкой). Все это нужно тщательно проверить потому что после подписания акта, получатель признает что у него нет никаких претензий к качеству работы, и в будущем принудить строительную компанию исправлять какие-то недостатки будет намного сложнее. После осмотра и подписания акта, покупатель получает на руки ключи от квартиры, и может начинать делать в ней ремонт.

  • Кадастровый паспорт - как говорилось ранее, кадастровый паспорт на имущество можно получить у застройщика. Это стало возможным, потому что сейчас достаточно распространенная практика, когда строительная компания одновременно с постановлением на учет всего дома, делает это же самое для всех отдельно взятых помещений. Если же отдельного учета помещений нет, то это нужно сделать самому. Заказать в БТИ технический паспорт, и подать его в кадастровое агентство вместе с актом приема-передачи и договором, который подтверждает факт покупки недвижимости в новом доме. Ну и заплатить пошлину, естественно.

Дополнительные документы

В случае покупки имущества на заемные средства или на имя несовершеннолетнего владельца понадобятся еще такие документы:

  • Кредитный договор (закладная) - оригинал закладной можно получить только при условии полного погашения кредита в банке. Поэтому, если займ еще не выплачен, на регистрацию собственности нужно позвать представителя банка, который предоставит необходимые документы.

  • Разрешение органов опеки - для его получения пишется заявление, который оформляется в течении двух недель. К заявлению нужно приложить свидетельство рождения ребенка, паспорта родителей (или опекунов), передаточный акт и договор о долевом участии в строительстве.

Поэтапный процесс регистрации собственности

Документация

Ещё раз нужно перепроверить, в наличии ли все необходимые документы для регистрации. Может показаться, что такая дотошность излишняя, но лучше все сделать один раз и на совесть.

  • документы подтверждающие личность всех будущих владельцев

  • договор со строительной компанией - письменное доказательство того, что квартира была куплена у застройщиков, и на каких конкретно условиях (инвестирование/со инвестирование/долевое строительство)

  • кадастровый паспорт с приложенным планом помещения

  • передаточный акт

  • акт приема передачи объекта долевого строительства. Нужен в двух экземплярах

  • разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затверженное печатью застройщика

  • (необязательно) кредитный договор, если жилье покупалось на кредитные средства

  • (необязательно) разрешение органов опеки, если владельцем (одним из их) квартиры будет несовершеннолетний гражданин

  • (необязательно) заверенная доверенность, если регистрацию проводят не владельцы, а доверенное лицо

Куда идти

Регистрацию нужно проводить в местной регистрационной палате. Каждый документ нужно предоставить в двух экземплярах - оригинал и копию.

Подпись бланка

Заявление формируются на компьютере. В напечатанном листе указывается вся необходимая информация - паспортные данные, почтовый адрес, список принятых документов и технический паспорт недвижимости.

Оплата пошлины

Госпошлина на регистрацию собственности составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для лиц юридических. Если владельцев несколько, размер пошлины делится между ними поровну. Пошлину можно оплатить любым удобным способом - в кассе банка, регистрационной палаты или же через банкомат или банковский терминал.

Проверка документов

Хоть это и не является каким то оговоренным правилом, но пионером быть не рекомендовано - обычно, первый человек, из инвесторов в определенный новострой, выявляет какие-либо технические недочеты с документацией, которые не только замедляют процесс регистрации, но могут еще переложить на его плечи некоторые заботы по поводу исправления этих технических проблем.

После того как все бумаги собраны, правильно оформлены и проверены всеми сторонами при регистрации (сторонами инвестора, застройщика и банковских сотрудников, если присутствие последних необходимо), представитель регистрационной палаты забирает оригиналы документов вместе с подписанными заявлениями.

Владельцы жилья получают расписку, в которой перечислены все изъятые документы, и примерные сроки в которые их можно будет получить обратно. В большинстве случаев, на проверку требуется больше половины месяца - 18 дней. В зависимости от усложняющих обстоятельств, эти сроки могут затянуться. В случае возникновения каких либо вопросов касательно проверки, можно звонить по указанному телефону, по которому, после сообщения номера заявления, расскажут о его текущем состоянии.

Когда придет время, нужно вернуться в регистрационную палату с паспортом и заранее выданной распиской. Вместе со справкой о регистрации, вернут и все оригиналы документов.

Возможные проблемы

Иногда случается так, что застройщик отказывается сотрудничать в помощи сборов необходимых документов, либо никак этому не способствует (не сдает дом в эксплуатацию, к примеру). Что делать в таком случае?

Прежде чем обращаться напрямую в суд, следует написать претензию к стороне застройщика. Такое заявление можно писать и индивидуально, но будет эффективнее, если составлять его с со инвесторами. Если после получения такого заявления, сторона застройщика все равно отказывается сотрудничать, тогда можно обращаться в суд.

В суде оговариваются причины, из-за которых регистрация собственности невозможна, обвиняется строительная компания. Как правило, на этом этапе самая главная проблема - оформления судебного иска. Непосредственно суд становится на сторону истцов в большей части случаев. С постановлением суда, можно продолжать регистрацию по вышеописанному плану.

Почему не стоит медлить с регистрацией?

Многие люди считают что если у них на руках есть ключи от квартиры, то они уже полноправные владельцы имущества, и дальше не заморачиваются. Такие люди, естественно, ошибаются, и чем дольше они временят, тем больше у них будет в итоге проблем.

  • Недоступность регистрации по месту жительства. Нельзя прописаться в квартире, владельцем которой, документально, не являешься. Без прописки не всегда можно устроиться на работу, встать на учет в местную поликлинику, отдать детей в государственные детские садики и школы.

  • Невозможность экономических манипуляций с жильем - незарегистрированное жилье нельзя продать, подарить, легально сдавать в аренду либо же завещать.

  • Отказ в субсидиях на коммунальные услуги - льготы может получать только человек, владеющий квартиры. Нет собственности - нет субсидий.

  • Не получится использовать материнский капитал - если собственность покупается за деньги материнского капитала, то справку о такой покупке нужно подавать в пенсионный фонд. Такой справкой считается документ, подтверждающий регистрацию объекта недвижимости.

  • Задержка выплаты НДФЛ - релевантно только если квартира будет продаваться в первые три года после покупки. Срок, в который государство начинает выплачивать подоходный налог начинают считать только с того момента как недвижимость была зарегистрирована.

Кроме вышеописанных, несвоевременная регистрация собственности может привести еще к уйме различного рода проблем, иногда к проблемам абсолютно непредвиденным. Конечно, неделя ничего не решает, но если затянуть этот процесс на месяцы, то чем позже это сделать тем будет хуже. И не будет лишним напомнить что если оформление собственности затягивается по вине застройщика, то такие проблемы нужно решать через суд.