Как проверить надежность застройщика

Как проверить надежность застройщика

Многие люди слышали страшные истории про то как кто-то инвестировал деньги в новостройку с надеждой получить качественную, современную квартиру, а в итоге получили на свою голову кучу проблем - задержки строительства, невыполнение обещаний, кривой ремонт или, вообще, банкротство компании и пропажа одновременно сбережений и потенциального жилья. Из этих историй следует извлечь очень важный урок - всегда нужно быть на 100 процентов уверенным в строительной компании, прежде чем нести ей свои деньги. Существует несколько способов проверить надёжность застройщика, от простого штудирования в интернете до персонального интервью с представителями строительной компании. Как проверить застройщика каждым из методов, детально рассмотрим в статье.

Мониторинг интернета

В интернете можно найти информацию буквально про все на свете, и если у застройщика есть грехи, очень маловероятно, что у него получится их спрятать от бдительных и/или недовольных людей.

Первым делом стоит обратить внимание на форумы, посвященные тематики строительства и покупки нового жилья. Их обитатели - это люди, которые готовы поделиться своим опытом, как приятным так и не очень. Просто пройдясь по уже созданным темам, либо же создав свою (если конкретно интересующий вопрос достаточно специфичен и индивидуален), можно узнать очень много информации как и про строительную компанию, так и про её проекты, какие проблемы преследовали стройку и тому подобное.

Конечно, не стоит забывать, что мнение обычных людей достаточно субъективно. Довольный клиент готов закрыть глаза на какие-то, как ему кажется, мелочи (а для другого человека это будут не мелочи, а самые что ни на есть проблемы), либо же ему вообще на эти форумы наплевать, потому что он живет и радуется жизни.  С другой стороны, недовольные люди могут быть слишком критичны в своих высказываниях, так как они считают что они были "обижены" строительной компанией. Поэтому, хоть эти форумы и являются кладезем полезной информации, воспринимать её как фактическую не обязательно, но на заметку ее взять все таки стоит.

Второй тип полезных ресурсов - это сайты, посвященные ревизии и мониторингу статуса новостроек. На таких интернет-порталах не только выкладывается информация про проекты с высоким уровнем риска, но также публикуются постоянно обновляющиеся данные про статус новостройки, как она строится. Многие порталы подкрепляют свои утверждения фотографическими доказательствами, по которым действительно можно понять строится ли проект и как быстро это происходит. Здесь тоже стоит помнить о кое-чем важным - тот факт, что жилищного комплекса нет на таких порталах еще не говорит о том, что этот проект не может быть проблемным, и что он мог просто проскользнуть незамеченным.

Консультация риелторов и юристов

Покупая готовую квартиру можно собственными силами оценить качество проделанных работ. Да, на это возможно уйдет не один день, а несколько, но здесь вполне можно обойтись без мнения независимых экспертов. Сложнее дело обстоит с объектом интереса большинства - недостроенными проектами, так как они обходятся дешевле чем готовые. В такой ситуации, рассказать о надежности объекта может только документация застройщика, ситуация с его завершенными объектами, отношения с партнерами и тому подобное.

Такую информацию сложно собрать и проанализировать самому, потому что некоторые части её хранятся в специализированных базах данных, к которым у простого человека доступа нет. Не говоря уже про необходимости проводить аудит объекта, что не только сложно сделать самостоятельно, но и человека без разрешения и соответствующей лицензии, вряд ли к нему допустят. Здесь уже ничего не поделаешь, если есть желание проверить строительную компанию, то необходимо обратиться к юристу, услуги которого могут обойтись, по-минимальному расчету, в 200-300 долларов, а максимально могут доходить вплоть до тысячи. Но именно такой аудит позволит понять, насколько уверенным можно быть в том, что дом достроится причем без проблем.

Дополнительно, можно пообщаться с риелтором. У этих людей есть свой внутренний круг общения и связи, и они часто обмениваются опытом касательного всех объектов в городе, чтобы быть хорошо осведомленным в рынке. Риелторы также могут подсказать, какой застройщик надежный, а к которому лучше вообще даже не думать подходить.

Делать выводы по текущим проектам

Если не хочется тратить дополнительные финансы на профессиональную консультацию, можно провести самостоятельный "псевдо-аудит", используя информацию, что находится в публичном доступе. Так, к примеру, даже если у текущего проекта есть некоторые проблемы (приостановка строительства) не стоит сразу списывать компанию со счетов, а сначала стоит понять, почему именно она остановилась. Нужно узнать как сама компания аргументирует приостановку строительства, что она говорит в своих пресс-релизах. Далее, нужно посмотреть, была ли схожая ситуация у компании в прошлом. Одноразовая ситуация действительно может быть форс-мажором, а вот если такая ситуация повторяется не один раз, то это уже закономерность, которая говорит, что фирма не совсем компетентная.

Следующим шагом, следует посмотреть что говорят СМИ не только о компании но и об ее первых представителях (владельцах). Если они были замешаны в большом количестве судебных споров, то стоит спросить себя - почему, и были ли жалобы истцов оправданными.

"Допрос" застройщика

В конце-концов, можно не надеяться на мнение третьих лиц, а получить информацию из первых рук, придя в строительную компанию и самолично задав все интересующие вопросы. Конечно, на вопросы стиля "почему про Вас плохо пишут в интернете" никто нормально отвечать не будет, поэтому стоит требовать информацию более технического характера.

Первое что стоит попросить это документы на землю. Нужно узнать, кто владеет землей, существует ли документальное заявление от государства, что подтверждает данное право собственности, когда было создано разрешение, и какой у него срок действия. Важную роль здесь также играет функциональное назначение участка, и именно оно часто становится камнем преткновения, на котором рушатся мечты инвесторов.

Дело в том, что если участок был выдан для постройки коммерческих помещений (офис-центров, к примеру), то использовать его для постройки жилого дома нельзя. Конечно, жилой дом можно построить, но ввести его в эксплуатацию не получится - местная администрация просто этого не одобрит. А пока дом не введен в эксплуатацию, то жильцы не могут там прописаться или зарегистрировать свою квартиру как частную собственность, что влечет за собой уйму дополнительных проблем. Изменить функциональное назначение участка очень сложно и этот процесс может длиться месяцами, поэтому стоит два раза подумать, прежде чем подписываться на такой проект.

Впридачу к правам на участок, должны быть разрешения на проведение строительства в принципе (оно получается после того, как архитектурная комиссия одобрит планируемый проект). Документы и реальность должны отражать друг друга. Если администрация ставит свои ограничения на масштабы проекта, то строители должны их соблюдать. Аналогично, количество этажей на бумаге - идентично реальности, потому что если дому "внезапно" захотят построить дополнительные этажи, то ввести такой дом в эксплуатацию будет очень сложно, не говоря уже о том, что такая инициатива со стороны строителей, говорит о немного наплевательском отношении к разрешениям и строительным стандартам.

Кстати говоря, стандарты должны соблюдать не только компания, но и её сотрудники. У всех ведущих ролей проекта - инженеры, конструкторы и главный архитектор - должна быть квалификация достаточного уровня, что подтверждается специальными сертификатами и лицензиями.

Изучение договора

То как именно составлен договор может многое сказать об отношения строительной фирмы к своим клиентам. В составленном контракте должны очень четко и явно расписываться обязательства строительной стороны - в какой объект пойдут инвестиции, сроки в которые дом должны построить, порядок передачи собственности в личное пользование дольщика и тому подобное. Очень часто, люди подписывают договоры не глядя, а в них вполне возможно могут быть детально расписаны только обязательства получающей стороны, а вот для второй стороны они написаны достаточно абстрактно, что может сделать предъявление претензий к застройщику достаточно проблематичным. К примеру при подписании договора, который основывается на покупке финансовых облигаций компании (что в будущем должны обменяться на желанный кусок недвижимости), не очень многие инвесторы помнят о том, что их задача не только купить эти сами облигации, но потом их же и перечислить на счет строительной фирмы, приложив выписку, что подтверждает право собственности (то есть что именно эти облигации принадлежат именно этому инвестору). Из-за чего, случается неприятная ситуация, когда вкладчики думают что они заплатили деньги, а дальше просто ждут у моря погоды, когда застройщик придет к ним с ключами от квартиры.

Под конец, можно узнать откуда и каким способом компания получает финансирование. Какое соотношение личных средств застройщика, которые он вносит в стройку, а какое привлеченных и откуда. Если львиную долю капитала проекта составляют деньги индивидуальных инвесторов (то есть людей, что желают купить квартиру), это повод задуматься о надежности проекта. У успешного предприятия не должно возникать проблем профинансировать строительство самому, либо же с привлечением средств кредиторов. Кстати, рейтинг компании в банке - это еще один хороший признак, по которому можно оценивать ее надежность. С несерьезными, шаткими предприятиями, финансовые учреждения предпочитают дел не иметь, а сотрудничество с респектабельными банками намекает на то, что застройщик, как минимум, способен выполнять свои обязательства перед кредиторами и инвесторами.

Также стоит обратить внимание на то, на каких условиях подписывается договор с дольщиками. Существует много различных методов, но самые надежные из них, это разного рода фонды финансирования строительства, потому что они являются гарантией того что средства пойдут именно на строительство дома а не кому-то в карман. К тому же, такого рода договоры признаются государством, а это значит что в случае возникновения проблем, свои права можно будет отстаивать в суде. Чего нельзя сказать о распространенном методе при котором покупателю передаются имущественные права на отдельно взятую квартиру. Проблема такого варианта в том, что застройщик вполне свободно может продать эти права нескольким заинтересованным лицам, и потом доказать кто прав, а кто виноват будет сложно, ведь на законодательном уровне такие договоры никем и нигде не регулируются.