Что делать если застройщик затягивает сроки сдачи жилья?

Что делать если застройщик затягивает сроки сдачи жилья?

Самые неприятные проблемы в жизни это те, которые были вызваны не по

собственной вине, а по вине другой стороны, потому что предугадать их возникновение или как-то эффективно на них повлиять сложно. Покупка квартире по договору участия в долевом строительстве сам по себе процесс рисковый и полный стресса.

Очень много вещей могут пойти не так - вкладчиков могут обмануть, квартиру построят не так как обещали и откажутся исправлять свои ошибки, или через пару лет дом буквально начнет трещать по швам. Нельзя, к сожалению, предотвратить эти проблемы, но зато к ним можно хорошо подготовиться, чтобы в случае их появления, сразу оперативно начать с ними бороться.

Так, одна из самых частых неприятностей - дом не сдается в указанные сроки, и застройщик никак не собирается ни объяснять причину просрочки ни исправлять её. Если поставить строительную компанию на место своими силами или коллективной силой жильцов не получается, то придется обращаться в суд. Что делать и в первом и последнем случае расскажет эта статья.

Определение просрочки

При подписании договора долевого участия в бумагах указываются даты, в которые застройщик обязуется выполнить все свои обязательства. Каких-то фиксированных законом сроков тут нет - подписанный документ фиксирует то, что вкладчик осведомлен с предполагаемыми сроками и согласен с ними, поэтому предъявлять претензии раньше срока нет абсолютно никакого смысла. Первым делом стоит взглянуть на документ.

В документе можно увидеть две отдельные даты. Первая - срок сдачи дома в эксплуатацию, а второй - срок передачи квартиры вкладчикам. Как известно, перед передачей квартир, построенный дом должен пройти все необходимые проверки городской администрации. Только после того как она одобрит построенный объект, застройщик сможет начать передавать квартиры жильцам. Так как сдача дома в эксплуатацию это процесс, который не абсолютно полностью зависит от компетентности застройщика, многие компании решают обезопасить себя, указывая в документах сроки на манер “через 30 дней после ввода дома в эксплуатацию”. Если договор был составлен на таких условиях, то здесь представлять претензии будет достаточно сложно. Конечно, может быть такое что застройщик намеренно затягивает сроки сдачи дома в эксплуатацию, но на эту тему стоит вести отдельный разговор. В данный момент, речь идет только лишь о передаче квартир владельцам.

Есть ещё 2 часто встречающихся варианта описания сроков - с указанием квартала, в котором квартиры передадут и с точной датой до которой имущество должно получить новых владельцев. В каждом из случаев просрочка начинается на следующий день после конца указанной даты. Дом, что сдается в квартал, считается просроченным начиная с первого дня следующего квартала. Здесь также стоит помнить что в случае судебных разбирательств, суд будет обращать внимание именно на указанную дату, а не на формулировки вокруг этой даты. То есть, если написано что объект должны сдать “не позднее чем 25.11.2018”, то оговорки стиля “не учитывая непредвиденных обстоятельств” во внимание приниматься не будут. Это задача самой компании предвидеть потенциальные проблемы и, в случае необходимости, отодвинуть даты сдачи проекта.

Что делать в случае просрочки

Суд это конечно эффективный способ принудить провинившуюся сторону выполнять свои обязательства, но мало найдется людей, которые захотят тратить свои финансы и время на судебные разбирательства, если их можно избежать. Поэтому, сначала следует попробовать решить проблемы через прямой диалог со строительной компанией.

Для этого, первым делом пишется претензия к стороне застройщика, в которой документируются все существующие проблемы, а также при желании описываются требования по выплате неустойки, а также компенсации всех убытков связанных с несвоевременными сроками сдачи квартиры. Этими убытками может быть, к примеру, аренда жилища, так как его пришлось снимать на больше чем заранее запланированный срок. Но, любые непредвиденные расходы должны быть подтверждены документальными доказательствами такими как копия договора об аренде вместе с выписками о проведенных платежах, иначе их просто не примут во внимание.

После составления жалобы, ее можно передать как лично с рук в руки в офисе компании, либо отправить заказным письмом на адрес получателя. Нужно обязательно зафиксировать момент получения застройщиком жалобы, чтобы избежать заявлений о том, что никакого письма не получали.

Ответ застройщика

Если получатель все-таки среагировал на полученную претензию, вместо оплаты неустойки, обвинителю могут предложить погасить оплату дополнительных метров жилой площади (если такие присутствуют) или же покрыть небольшой процент расходов на ввод дома в эксплуатацию. Как и всегда, такие предложения должны быть зафиксированы документально и соглашение подписывается каждой из сторон. Стоить помнить, что при получении жалобы, задача строительной компании - удовлетворить все требования именно в этом документе, поэтому покрытия стоимости дополнительных квадратов происходит по обоюдному согласию обеих сторон, а не по умолчанию. Поэтому, за квадраты все равно придется платить.

Обращение в суд

Если же жалоба была проигнорирована, то здесь уже без суда не обойтись. Нужно подавать иск о защите прав потребителя, с описанием претензий к застройщику, и тех изъянов, которые компания не удосужилась исправить. В придачу, можно попробовать взыскать моральную компенсацию, но это уже делается по личному усмотрению

Просрочка и акт приема-передачи квартиры

Существуют случаи когда дом еще не введен в эксплуатацию, но по факту квартира уже готова для жизни. Тогда, вкладчикам могут предложить подписать акт приема-передачи, чтобы жильцы смогли въехать в свою собственность, а тем временем строительная компания будет разбираться с вводом дома в эксплуатацию.

Делать это нежелательно потому что если объект не введен в эксплуатацию, то зарегистрировать недвижимость в личную собственность не получится в любом случае, даже если на руках есть все ключи и документы. Но если так уже сложилась ситуация что в дом въехать необходимо, тогда стоит потребовать от застройщика учесть существующие недостатки в измененном варианте акта. В новой версии акта указывается что у принимающей стороны есть претензии к срокам сдачи дома в эксплуатацию, поэтому обвинительная сторона все равно обязывается выплатить неустойку в будущем. Если нового варианта акта нет, то все его экземпляры нужно подписывать с дописанной оговоркой что у дольщика есть претензии к застройщику.

Но все-таки, стоит повременить с датой подписания акта, так как с точки зрения закона он не будет считаться действительным. Если объект не одобрен городской администрацией, то у владельца не будет на руках всей технической информации об имущества, такой как замеры БТИ, что заверяют окончательную жилую площадь квартиры.

Даже если акт был подписан без вышеупомянутых оговорок, в случае чего, его действительность можно оспаривать в суде, как и в отдельном порядке, так и как дополнения к общему иску, в случае игнорирования застройщиком первоначальной жалобы.

Заглядывая в относительно далекое будущее, можно поинтересоваться, будут ли потом проблемы с регистрацией жилья в собственность, если на руках присутствует акт с написанными пунктами, с подчеркиваниями и прочими вещами, которые должны признать документ недействительным? Да, общее правило говорит о том, что такие документы не являются действительными для целей государственной регистрации, но здесь есть один нюанс. Если все вышеупомянутые приписки, зачеркивания и исправления были оговорены двумя сторонами и факты их наличия и одобрения подтверждены подписями обеих сторон, то никаких проблем с государственной регистрацией имущества в собственность возникнуть не должно.

Соглашение об изменении срока передачи квартиры

Согласно законодательству, если строительная компания понимает что у нее не получится уложиться в оговоренные сроки, не позже чем за два месяца до срока указанного в договоре она высылает дольщику уведомление о том что дом сдастся не тогда, когда это планировали сделать. В дополнении к такому уведомлению, также вышлют соглашение об изменении сроков в которые квартиры передадут владельцам.

Стоит помнить, что это уведомление ни к чему не обязывают сторону дольщика, ведь последний подписывал договор с надеждой на то, что он получит свою новую собственность в заранее оговоренные сроки. Поэтому, если такое предложение не устраивает, то подписывать соглашение необязательно. Тогда, как и во всех других случаях, застройщик будет обязан сдать объект именно до той даты, которая указана в изначальном соглашении. В противном случае его ждут штрафы за неустойку и за не попадание в сроки.

Если же соглашение подписывается, то дата указанная в соглашении официально считается новой датой, на момент которой жильцы должны получить свои квартиры, а изначальная дата попросту игнорируется. Поэтому, предъявлять претензии ссылаясь на старые договоренности уже не получится. Подписывать или нет это индивидуальное дело каждого человека, поэтому здесь стоит ориентироваться на собственную ситуацию. Так, к примеру, отсрочка даты может сыграть на руку вкладчику, если у последнего нет еще собранной суммы на последний взнос за квартиру, что оплачивается в момент подписания акта приема-передачи.